楼市开始“敲山震虎”?高层表态、房贷缩水,房价的底线浮出水面

烟台搜狐焦点 2021-04-02 10:02:46
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对于中国人来说,买房一直是大多数人一辈子奋斗的终极目标,一方面是受到成家立业、先有房后有家等传统观念的影响,另一方面是在房子承载金融属性的背景下,买房也称得上是稳赚不赔的投资。也许正是因为基于以上2点,我国楼市最初的发展就有天然的优势,甚至可以用“天时地利人和”来形容。天时指的是自从98年房改以来,

对于中国人来说,买房一直是大多数人一辈子奋斗的终极目标,一方面是受到成家立业、先有房后有家等传统观念的影响,另一方面是在房子承载金融属性的背景下,买房也称得上是稳赚不赔的投资。也许正是因为基于以上2点,我国楼市最初的发展就有天然的优势,甚至可以用“天时地利人和”来形容。天时指的是自从98年房改以来,以商品房为主的市场体系有着极大的包容性,在此期间去库存、棚改更是推动整轮房价上涨周期;地利指的是过去我国城镇化率低下,经济特区、地域特区、一线城市正处于萌芽阶段,促使老百姓进城落户。至于人和的理解,这一点很简单,在人均面积和住房拥有率低下的格局下,人人都是刚需群体,在某种程度上来讲,房子只嫌少不嫌多。

客观来讲,我国楼市现状到底如何?我只能说一份数据告知大家真相,城镇居民住房拥有率为96%、户均套为1.5、人均面积接近40平方米,而在这光鲜亮丽的数据后却有一些潜在数据被掩盖,例如居民杠杆率高达60%、全国房价收入比均值为9.2,简单来说对于大多数人来说,不吃不喝工作10年才能买得起房。

当看到这里时,我们得明白一个道理,那就是水涨船高的背后,实则是羊毛出在羊身上,抛开每年的通货膨胀,市场上庞大的现金流不仅仅来源有信贷资源,更多的是老百姓手上的真金白银。如果要说更加直白一点的话,那就是当超60%的人都看涨楼市时,房价真的基于供需关系吗?

如果将眼光放在上一轮调控,以上问题基本不存在明确答案,但对于本轮调控,甚至2021年楼市而言,答案显然是都否定的。换一句话来说,曾经引以为傲的“天时地利人和”都逐一迎来拐点,特别是今年楼市开始“敲山震虎”。至于为何得出这样的结论,原因很简单,在今年1-3月内,高层多次明确表态,央行开始针对住房贷款业务进行监管,不仅仅是限制开发商有息债务,更多的是针对金融机构分档管理。对此不少银行员工透露表示,房贷额度受到不同程度缩水,甚至有中小银行暂停住房贷款申请,因为手上并没有多余的钱。

与此同时,住建部在今年1-3月内实地督导7大城市房地产市场运行状况,而在此期间上海、杭州、深圳等陆续出台新政,例如彻底杜绝假离婚炒房方式、法拍房纳入限购范畴。你以为这就是结局,但在最近的案例中,再一次凸显当下调控的定位,3月24日,南昌市发布楼市新政,对宅地供应、购房政策、限价定价机制等做出调整,原定计划是4月20日开始实施。但令人叹为观止的是3月25日,南昌市该通知被收回,原因是和“稳地价、稳房价、稳预期”的要求不符,其中的意蕴值得大家深思,平心而论这种撤回政策的情形,已经不是排名前列次,当然也不是最后一次。

简单来说,从高层表态、房贷缩水这2大信号来看,无疑是要遏制本轮调控房价上涨的源头。对于前者而言,所谓的市场火热恐怕只是大家的一厢情愿,连一线城市在量化调控下,房价都出现了跌幅,更不用说其他城市。对于后者而言,房贷受到监管,就说明信贷资源不再是无限使用。退一万步来说,曾经过度使用的群体,这一次极有可能被暂停贷款合同,这一点银行有明确的法规支撑,这也是当前楼市调控最关心的方向之一。说白了在市场政策、资金的拐点来临下,房价想要上涨是基于老百姓的消费能力,至于现状是否平衡,这一点大家都心知肚明。

基于以上底层逻辑,我只能说这一次房价的底线浮出水面。对于热点城市来说,调控加码是必然趋势,也是明面上需要做的功夫,仅从这一点来看,房价想要上涨很难,更多的是控涨不控跌;对于中部城市来算,例如省会、长三甲、珠三角,人口净流入率是较大优势,房价上涨更多的是自身局部地区,普涨是小概率事件。至于三线以下城市,恐怕现在没有人敢建议买房了,作为持房者而言,此时房子根本都卖不出去,当下考虑的并不是赚多少钱,而是要亏多少钱。

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