烟台楼市鏖战,这个板块何以轻松爆火

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2021年7月，烟大附小翡翠校区今年正式投入运营。

图：烟大附小翡翠校区效果图（来源：莱山教体发布）

这是一个很重磅的信号。

他们把这个规定和最近北京、上海等城市学区房改革联系起来。

毕竟逻辑都是一致的，较大程度追求教育资源均衡，削峰填谷。

越来越多的人看到学校落地开始观望。

而还有些人，已经快速入手，因为他们判断，学校这个利好，只是冰山一角。

学校消息一出，较高兴的莫过于万科翡翠大道业主了，刚刚交房就送了这么一个大礼。

再然后人们突然发现，

烟台山医院也近在咫尺，滨海路和沙滩也就步行十多分钟的事，还被烟大、理工学院、滨医等高校环绕。

图：滨海路（来源：万科烟台）

此外，板块内还有新晋豪宅地标万科天琴湾，以及五星酒店皇冠假日和百纳瑞汀，高端和品位呼之欲出。

随着最后一个教育配套的凑齐，整个板块的前景浮出水面。

业主们喜上心头：滨海板块没有辜负我。

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2008年后，房产市场依然遵循着周期发展。

但踩中周期正确时间和位置的，从以前的大多数人，变成现在的极少数人。

在过去的十几年里，烟台买房人为了能享受到市场红利，在围城外面转了一圈又一圈。

烟台楼市的下一个风口，到底在哪里？

产值占据烟台主城区经济半壁江山的开发区，房价竟然只能排到第三；

老烟台人眼里的东郊，长期成为改善和高端的主战场；

而近几年牟平的爆发，彻底击碎烟台购房者内心对于逻辑判断的最后一道防线。

到了2021年，人们隐约感觉，市场又到了拐点。

但棚改的喧闹已经偃旗息鼓、改善产品爆发已经过了最火热的时候。

在和一些地产朋友聊完天后发现，大家对市场有了一个新的共识：

找准市场机会，比紫薇找自己的皇阿玛还要难。

研究地产的人很容易陷入一个误区，会去较真的去研究房子。

那格局就小了。

十年前，金海岸花园和黄海城市花园组团将其所在板块推上高端居住区的宝座。

但如今，现实验证了一个道理：靠产品拉动的纯居住区，很容易出道即高峰。

因为住宅只能是结果，注定成不了让板块爆炸的导火索。

真正能带来人的还得是产业，真正能留住人的还得是配套。

这个发展逻辑，十多年前在北京得到验证。

进入21世纪之后，以望京为代表，北京开始探索职住平衡的综合区域发展模式。

很快，望京一跃成为北京发展较快、较受欢迎、被认为最有潜力的区域。

聚集了美团、阿里、滴滴、奔驰、微软等企业巨头，以及保利、金茂、远洋等品牌开发商的高端产品。

北京的顶层设计者们，给区域发展赋予了新的动力。

图：望京夜景图（来源：网图）

后来，一些二线城市开始学习综合住区的模式。

典型的像合肥，郑州，甚至存在度一直很低的广西省会南宁等。

从2016年开始，烟台也意识到了自己地产发展的偏科问题。

出让的住宅地块都开始搭配产业。

烟台的地产行业进入“素质教育”，开始比拼综合能力。

而烟台的风口，最可能就是在最方便发展成为综合居住区的地方了。

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让我们再来用综合区的概念仔细看一下翡翠校区的布局。

区域可以整齐的划分成为滨海生活板块、国际度假板块、高校政务板块、教育居住板块。

图：滨海板块平面图（来源：万科烟台）

排名前列梯队是以海滩为主的滨海生活板块。

海景资源是烟台较大的资源，住在近海区域有着优质的生活舒服性。

虽然烟台海岸线丰富，但近海区域占比并不大，目前烟台东部开发完整的海域有排名前列海水浴场、第二海水浴场。

下一个即将规模开发的是烟大海滨公园至天悦湾海水浴场之间的超大面积的海滩，同时板块内还有烟台体育公园以及黑松林生态区。

人们买房的时候已经在越来越注意一点，居住环境和小区环境一样重要。

滨海板块的第二梯队是国际度假板块，这是滨海板块的品牌爆发点。

国际博览中心是烟台的一张城市名片，是烟台人民持续了解滨海的窗口。

皇冠假日酒店、百纳瑞汀天悦湾酒店，是游客了解烟台的排名前列步。

老牌豪宅天悦湾和新晋高端万科天琴湾将板块的高端属性一举拉满。

图：天悦湾和万科天琴湾（来源：万科烟台）

从国际展览到五星酒店再到高端居住，滨海的高端品牌会愈加浮出水面。

第三个梯队也是最为重要的一点：高校政务板块。

毋庸置疑的是，未来创业和高新技术是烟台城市发展的一大重点。

任何城市或者区域，只要抓住一次引入产业的机会，那么区域发展就等于是安装上了喷火引擎。

而腾讯云和创业大厦，会为板块持续带来高新技术人才。

刺激高端需求增加，自然而然的，高端商业、住宅等配套也会紧随着完善和升级。

叠加高新区管委资源以及滨州医学院、烟大南校区、烟台理工学院的高校资源。

板块内人口集中且圈层较为纯粹，这些都是商业甚至高端商业发展的基础。

第四个梯队是教育居住板块。

环境优质、品牌具备、产业落地，板块内的居住需求爆发了。

排名前列个意识到滨海板块优势的，是各路开发商。

2020年5月，文经南地块出让，20家房企竞争，鏖战一天，最终溢价率57%，楼面价高达7740元/平米，成为板块内新晋地王。

一个月后，新华携手万科拿下烟台山医院北地块，不久，案名公布：新华万科翡翠观海，并宣布对翡翠系进行升级，产品为万科烟台排名前列个健康产品。

第二个意识到滨海板块优势的，就是购房者。

根据腾策顾问监测市场数据，2021年3月，新华万科翡翠观海以单月近2亿元的销售额位列烟台商品房成交额排行榜的榜首。

而截止到2021年上半年，新华万科翡翠观海以近5亿的销售额位列项目销售额排行榜第7。

图：2021年3月烟台商品房成交金额项目排行榜（来源：腾策顾问）

 图：2021年1-6月烟台商品房成交金额项目排行榜（来源：腾策顾问）

住在公司旁边，出门走两步就是公园和海边，

溜达溜达就能到商场，较好人群结构纯粹而简单。

这几点如果分开，各自都不太起眼，

但如果凑在一起，滨海板块就这样成为了生活极度舒适且发展潜力巨大的综合住区。

我曾经问过一个买翡翠观海的朋友，为什么会选择这里，

他说在这里买房子其实就是他的一个直觉，这句话现在看来，怎么都有点凡尔赛

。但你不得不承认，市场就是这么神奇。

或者说，这种直觉其实是一种来到滨海板块亲自体验后的感受。

翡翠校区新闻发布后，这个朋友发了一条朋友圈。

感谢天，感谢地，感谢命运，让我们相遇。