花山楼面价破万、产业一路东扩,光谷楼市机会在哪?

最近一次土拍，多宗远城区土地楼面价从3000多元跳涨到6000多元，东西湖、蔡甸突破7000，其中光谷花山楼面价已破万元大关！

2019年上半年纯住宅土地交易概况

中国城市的发展速度已让世界惊愕，尤其是武汉这样的国家中部中心城市，去年全国GDP增速6.6%，而武汉增速8.0%，光谷增速更是高达9.7%，全市排名排名前列。去年东湖高新区流入人口7.78万，占全市流入人口的41.3%，所以才会有8年前武汉市区曾经的边界关山成了中心。

光谷就像一匹脱了缰的野马，30年来飞速发展，6次突破原有赛道，如今似乎要再一次将赛场东延。

产业导入+交通先行

光谷6次东扩前的共有迹象再次出现

光谷自1999年东湖高新区托管关山片而诞生，历经30年发展，6次东进扩容，2000年托管光谷南，2005年托管佛祖岭、湖口，2007年托管豹澥，2008年托管九峰东三环区域，2010年托管左岭、花山，面积实现翻倍，成就如今的518平方公里；

光谷区域发展变化

光谷前六次扩张的是有规律可循的，根据这几张图我们不难看出，光谷每次扩容的背后，都是原有规划区内土地无法满足产业告诉发展的需求，核心地块逐渐稀缺而触发的扩容需求。同时，光谷的每次扩容，都是有准备的扩容，必然有产业导入+交通先行作为征兆。有趣的是，2013年光谷拟再次扩容一倍但未果。而自2010年起，光谷在沉寂9年后，下一次扩容将指向何方？

看近些年光谷持续向东的发展的势头，答案昭然若揭，那就是一路向东——葛店方向。

相信如果葛店最终能划入“武”字头，那无疑将是较大的利好，葛店也将突破区域价值瓶颈，彻底完成质的飞越。

武鄂一体化今年再迎3大升级

协同发展是当下省委省政府赋予鄂州的重要使命，2019年全省两会上，省委主要领导明确要求鄂州争当区域协同发展的示范。葛店作为先锋，已与光谷高度一体化。

总投资120亿全球级项目落户葛店

强化与光谷产业一体化

作为与光谷同为高级经济技术开发区的葛店，区域内已基本形成了集：生物医药、电子信息、高端装备制造、新能源新材料、现代服务在内的五大产业集群。其中，作为“湖北省电商示范基地”的葛店，目前已吸引了包括唯品会、苏宁云商、家乐福、上海易商、意大利维龙、普洛斯、丰树、安博等30多家知名中外企业落户，建立仓储和物流中心。

葛店产业布局规划图

这五大产业与光谷一脉相承，既可以承接光谷产业外溢，又可以与光谷形成优势互补。今年4月26日，全球排名前列大规模微发光二极管芯片项目，总投资120亿元落户葛店成为两地产业一体化的较好例证。

8站地铁直达光谷中心城

升级交通一体化

从光谷到葛店，由“高新大道”一脉相连。“高新大道”不更名直接延伸贯通至葛店开发区，完全没有城际之间的“区隔”感。

此外，武汉地铁11号线延长线为武汉地铁首条跨市地铁，其终点站为“葛店南站”目前已经动工，预计于2021年通车；而武汉301路公交也直接将光谷关山与葛店开发区串联。光谷——葛店实现了真正意义上的公路、轨道都是“一路直达”的交通一体化。

鄂州区号027车牌鄂A

坐实生活一体化

新武汉人似乎已找不到鄂州的存在，电话区号统一为与武汉相同的“027”，固话号段升级为8位与武汉一致，车牌与武汉统一为“鄂A”、省中医院武东医院落址，葛店企业可冠名“武汉”，……等等迹象，无不彰显着“武葛”在生活配套上一体化的痕迹。

武汉人口目标2000万

难道要等40年？

2019年5月，武汉市提出要推动武汉城市人口从1000万向2000万跨越，2018年，武汉常住人口为1108.1万人，与2008年的897万相比，十年间增加了211.1万，也就是2000万目标，预计将要40年！

湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说，两千万人口的目标如果要着眼2035年前实现，仅靠机械增长和省域人口回流是远远不够的，最有可能的就是通过行政并区，把周边的鄂州、团风、汉川等纳入武汉大都市区，人口目标方可实现。

根据中国城市规划协会网上的规划图显示，武汉大都市区范围为2.06万平方公里，共包括1+10个行政单元，2016年常住人口1807万人。

武汉大都市区范围

葛店的价值，是否只能依靠于“划入武汉”呢？ 当然不会，因为葛店还有“秘密武器”...

TOD模式加持

葛店未来价值可期

什么是TOD模式？最典型的就是一个区域以地铁枢纽为中心，以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心，具有工作、商业、文化、教育、居住于一身的“混和用途”，让周边居民的生活更加高效。

在一些高级大都市如东京、香港、深圳等地，已形成了相当成熟的TOD开发模式，以香港为例：“全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。以公共交通枢纽为起点的交通系统四通八达，给行人提供了极大的方便。”

而对于一个新区的发展，依托于TOD模式，可以迅速在地铁站周边建立起一整套满足于工作与居住的全能生活圈。在核心圈内，可以实现一站式购物、休闲与商务办公，此外，也可以通过便捷的轨道交通，与更高等级的城市CBD进行高效联通。

“TOD模式”图解

而目前的葛店，如今的开发模式也是依托于“葛店南站地铁”枢纽为核心，周边依靠奥特莱斯、双创谷、论坛岛、中海锦城国际等项目，打造集“商、办、住”为一体的核心区域，形成一个“30分钟”TOD高效全能生活圈。

葛店规划图

葛店地铁线路

4类13项日常生活配套

享TOD全能高效生活

医疗方面，南站以北葛店少有一家三甲医院湖北省中医院武东院区已开工；

商业方面，大型购物中心级的佛罗伦萨奥特莱斯小镇已经开业，还有中海锦城国际项目自带的2万方邻里商业中心在建；

办公方面，66万方的商务商业综合区——双创谷紧邻城市展厅；

景观文化方面，约3000亩紫菱湖的千米湖岸线向南延申，东边规划“鄂州之花”演艺中心；

教育方面，除锦城国际幼儿园以外，北侧还规划一个36班小学，建设中的鄂州市市级示范学校葛店高中和已建成的新华中学、新湾中学也能满足小孩的全龄教育；

武汉城市级优质配套

地铁8站直达

距离光谷管委会所在的光谷中心城仅8站地铁（葛店南——光谷五路），也就是20分钟左右就可到达已规划的第二个武汉天地、龙湖天街、中粮大悦城、光谷同济医院、湖北省妇幼保健院光谷分院、武大中法医院等CBD级商业、医疗配套；

同时TOD模式还将带来城市格局的改变：地铁开通后必然实现与30分钟左右中心城区的房价拉平。例如深圳关外富士康所处的龙华区，2015年楼市单价约2.8万元，而距离其10站地铁位于深圳关内的福田CBD已6万出头，2017年龙华二手房价突破7万涨幅超1倍，而福田房价仅在8万附近徘徊涨幅15%。

回过来看看未来光谷的商务核心——光谷中心城目前的附近房价已达1.8万元/㎡，而葛店与其距离只有8站，但葛店目前均价刚刚1.1万/㎡左右，相信在未来地铁开通后，周边的地铁房势必又将迎来一波涨幅。

央企中海落子葛店

助力区域TOD核心发展

2019年中海重磅落子葛店，结合区域先进的TOD城市开发模式，推出中海•锦城国际项目，欲将葛店打造成“大光谷”人居的品质外溢与承接之地。

1979年成立于香港的中海地产，作为中国内地最早进行房地产开发的公司，拥有央企、港企的双重背景，目前已有40年的发展历史，产品遍布全球四大洲及国内外75城500余个项目，被誉为行业标准的缔造者，并开创了10个行业排名前列。

1979年中海创立

1992年香港上市

2018年中海地产销售突破3000亿港元，全国第7，品牌价值更是高达722.56亿元，连续15年行业排名前列。在国内建设并开发了香港迪士尼、港珠澳大桥、香蜜湖1号（任正非居所）等精品项目，在香港每14人就有1人住中海开发的项目。

作为央企中海在葛店CBD的重点项目，中海·锦城国际地处光谷高新大道与发展大道交汇处，占据葛店CBD桥头堡位置，总体量40余万方，自带2万方邻里商业，距离武汉地铁11号线葛店南站（在建）仅约600米，享地铁便捷生活，也是区域地铁站800m范围少有在售的地铁房项目。