【烟台楼市年报】住宅市场量价双跌,供应量与成交量较去年均下降

土地市场篇

【年度供求价】2021年商住类土地供销齐降，土地市场遇冷；年度平均楼面地价略有下降。

2021年全市商住类供应土地487.13万㎡，同比下降35%；成交土地447.73㎡，同比下降40%；成交土地平均楼面地价3237元/㎡，同比下降5%。

【月度供求价】从月度走势来看，土地市场供销量呈现出逐步上涨态势，月均供应40.60万㎡，月均成交37.31万㎡，月度均价受地块位置等因素的影响起伏较大

【区域对比】芝罘区和莱山区为2021年土地市场供销主力，芝罘区土地供应量领跑全市，莱山区、福山区供销平衡。

2021年全市土地市场供应和成交主要集中在芝罘区和莱山区。芝罘区供销面积分别为167.26万㎡和143.53万㎡，领跑六区供销量，另外莱山区供销建面分别为104.96万㎡和104.96万㎡，表现也十分抢眼。从各区域平均楼面地价来看，芝罘区2021年楼面地价在各区域中排在首位，高达4151元/㎡，其次为莱山区4012元/㎡，开发区土地平均楼面地价1386元/㎡处于较低位。

【溢价率】2021年土地出让仍以底价拿地为主，底价成交地块宗数占比达95%，市场平均溢价率0.63%。芝罘区平均溢价率高达1.55%，位于六区溢价率首位

2021年全市成交土地的平均溢价率为0.63%，高溢价率的土地主要是烟台城建集团竞得的通世南路以西，车山路以北C1宗地地块（溢价率15%）以及芝罘区青年南路以东，通姜路以南（溢价率19%），但从整体情况来看，底价拿地为今年市场主旋律；

从各区域溢价率来看，芝罘区为溢价率较高的区域，平均溢价率高达1.55%，主要是由于城建集团竞得芝罘区两宗土地溢价率的拉动，其他区域均为底价成交。

【土地成交明细】2021年烟台主城商住类土地成交43宗，总建筑面积487.13万㎡

【土地成交分布】

【重点企业】 2021年重点房企一级土地市场房企表现活跃。城投集团获取土地超100万㎡。一级市场仅城投集团溢价率为1.79%

注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。

【供应热度图】

商品房市场

【供销价】2021年商品房市场整体供大于求，成交均价小幅度下降，供应量与销量较2020年呈现下滑趋势。

2021年，全市商品房新增供应474.6万㎡，同比下降18.7%；商品房销售量426.2万㎡，同比下降4.9%；成交均价11509元/㎡，同比下降1.6%。

【区域对比】2021年烟台市商品房市场供求平稳，其中芝罘区供销两旺，且高居榜首，莱山区成交量位列第二；新增供应主要集中在芝罘区、莱山区以及开发区；芝罘区成交均价居六区之首

2021年，芝罘区位居区域成交首位，成交量107.5万㎡，占总成交的25%，莱山区、牟平区分列第二、三名。2021年，烟台市商品房市场成交物业类型以商品住宅为主，占比84%，商业公寓需求量占比相同，占比6%，办公类物业需求量较少，占4%。

【排行榜】2021年牟平区恒大御景半岛项目集中网签，位列销售套数、销售面积榜首位，华润中心位列销售金额榜首位；华润中心位列销售套数榜、销售面积榜第二、佰和荣筑位列销售金额榜第二。

因市场遇冷，2021年烟台房地产市场推盘节奏放缓，74个项目累计加推78次；26个项目首开，因蓄客不足，多数项目取证后顺销。

【朋友圈公众号推广】微信推广已经取代纸媒成为各项目各销售节点推广的主要渠道，也是连接房地产产品与用户的日常沟通桥梁

商品住宅

【年度供销价】2021年全市商品住宅市场量价双跌，供应量与成交量较2020年均所下降，成交均价同比下降1%

供应量：2021年全市商品住宅新增416.11万㎡，同比下降17%，较去年供应量减少；成交量：2021年全市商品住宅成交370.24万㎡，同比下降8%，较去年成交量减少；价格：2021年商品住宅整体成交均价为11529元/㎡，同比下降1%，较去年价格略有下降。

【月度供销价】2021年全年商品住宅市场月均销售30.85万㎡；成交均价整体呈下降趋势

【区域对比】芝罘区是2021年商品住宅的供销热点区域，高居榜首；莱山区、开发区需求旺盛，市场供大于求；莱山区成交均价依然高居榜首

从新增分布看，2021年芝罘区新增供应最多，127.91万㎡，占全市供应量的31%；高新区新增供应最少，仅24.36万㎡；从成交分布看，2021年芝罘区是成交热点区域，96.30万㎡，市场份额占全市的26%；高新区成交量最少28.67万㎡；从成交均价看，莱山区成交均价13930元/㎡，排在首位；牟平区成交均价较低，仅7130元/㎡。

【存量走势】截至2021年底全市商品住宅可售存量为678.36万㎡，可售库存增加，当前去化周期为24个月，较2020年同期上涨10个月，去化压力大

【区域存量】芝罘区存量较高，高新区存量最少；福山区去化压力较大，莱山区去化压力最小

从各区域分布来看，芝罘区存量较高，为168.01万㎡；高新区存量最少，为59.62万㎡；去化压力方面，莱山区存量133.56万㎡，去化周期最少为20个月；福山区存量106.72万㎡，去化压力全市较大，去化周期近28个月。

【总价段】2021年商品住宅市场总价段主要集中在100-150万，占总成交的36%；其中150-200万产品较去年有所下降；70万以下产品成交大幅下滑

【区域面积段】90㎡以下刚需产品集中在芝罘区、福山区，110-180㎡及以上改善产品主要分布在莱山区，牟平区在各面积段中均有较大占比

【区域总价段】70万以下产品成交集中在牟平区，100-150万产品成交主力为芝罘区，150万以上产品成交主力为莱山区、芝罘区及开发区，区域价格对总价段的影响较为明显

【建筑类型】高层仍是市场主力，供销两旺；别墅市场中，叠拼和联排产品，因其总价相对偏低而更受青睐

【建筑类型】高层为市场主力军，供销占比均超过46%，去化较快，存量占比约为38%；而中高层、小高层等产品存量占比较高，去化压力相对较大

【建筑类型】2021年高层产品销量占比较高，联排、叠拼别墅、多层以及小高层等产品销量均有不同程度降低

【排行榜】2021年商品住宅排行榜，佰和荣筑位居商品住宅新增面积、销售金额排行榜首位，恒大御景半岛位居销售面积排行榜首位

商办市场

【年度供销价】2021年烟台商业市场供应量减少，与2020年相比量涨价跌。

供应量：2021年全市商业市场新增29.51万㎡，同比下降11%；新增主要源自芝罘区招商雍景湾；成交量：2021年全市商业市场成交28.31万㎡，同比上涨8%，成交量与2019年相比有所上涨，成交主力仍为芝罘区毅德城；价格：2021年商业市场整体成交均价为13273元/㎡，同比下跌1%。

【月度供销价】2021年烟台商业市场延续历来供过于求态势。其中9月份新增供应主要源自芝罘区招商雍景湾项目；12月份成交量较高源于芝罘区万泰花园。

【存量走势】2021年商业市场期末可售存量177.96万㎡，去化周期64个月，商业市场整体处于供过于求，库存高企，去化压力较大的状态。

【区域对比】2021年商业市场芝罘区为供销两旺热点区域，新增主要来自招商雍景湾、天赐椿城、万科翠湖山晓等项目；成交量主要来自毅德城；莱山区市场价格占据较高位。

【排行榜】2021年商业市场排行榜中，芝罘区招商雍景湾位列新增榜榜首，芝罘区毅德城位居销售面积榜首，并以1.75亿元稳居销售金额榜首。

【年度供销价】2021年烟台办公市场供应量减少，成交量增多；成交均价下跌。

供应量：2021年全市办公市场新增6.78万㎡，同比下降62%，新增主要源自芝罘区天赐椿城、开发区招商马尔贝拉；成交量：2021年全市办公市场成交15.98万㎡，同比上涨18.1%，成交主力为莱山区祥隆国际大厦、福山区中传百乐里；价格：2021年办公市场整体成交均价为9733元/㎡，同比下跌11.9%。

【月度供销价】2021年烟台办公市场供应集中在1、3、4、9、11月，主要为芝罘区天赐椿城和开发区招商马尔贝拉等项目，3月份成交量较高，主要来自于福山区中传百乐里集中备案，成交均价受到个案影响波动起伏。

【存量走势】烟台办公市场持续供小于求，2021年期末去化周期为44个月，相比2020年，去化周期下降，去化压力减少。

【区域对比】烟台2021年办公市场供应主要来自开发区，其次芝罘区和福山区；成交主要来自莱山区，其次为开发区和福山区；成交均价开发区、牟平区、莱山区基本持平。

【排行榜】2021年办公市场排行榜中，芝罘区天赐椿城位列新增榜榜首，莱山区祥隆国际大厦位居销售面积榜首，并以3.05亿元稳居销售金额榜首。

【年度供销价】2021年烟台公寓市场供应量减少，成交量上涨，成交均价下跌。

供应量：2021年全市公寓市场新增20.52万㎡，同比下降37%，莱山区新华万科星耀天地新增供应较高；成交量：2022年全市公寓市场成交11.21万㎡，同比上涨37%，成交主力为牟平区融创迩海、福山区万科城市之光；价格：2021年公寓市场整体成交均价为8913元/㎡，同比下跌7%。

【月度供销价】2021年烟台公寓市场供过于求，供应源于莱山区新华万科星耀天地、开发区双祥大厦等项目；成交以商住公寓为主，源于牟平区融创迩海、福山区万科城市之光等项目；成交均价受个案影响波动。

【存量走势】2021年期末可售存量91.61万㎡；截止到12月底，去化周期为98个月，市场压力较大。

【区域对比】2021年公寓市场供应主要来自莱山区和开发区；成交主要源于牟平区；莱山区、开发区成交均价基本持平。

【排行榜】莱山区新华万科星耀天地位列新增面积榜榜首，牟平区融创迩海位列销售面积榜及销售金额榜首位。

重点企业

2021年烟台累计入住外地品牌开发商52家，落位项目142个，无新房企入驻，新项目落位8个。

【企业市场占有率】2021年万科地产以59.27亿销售金额领跑烟台商品房市场，市场占有率13.9%；恒大地产以24.93亿销售金额排名第二，市场占有率5.7%；恒堃集团销售额21.93亿排名第三，市场占有率5.1%

【商品住宅排行榜】2021年万科地产独霸三榜单榜首；恒大地产位列三榜第二；恒堃地产位列三榜第三。

【商业排行榜】2021年万科地产分别位列三榜榜首；恒大地产分别位列三榜第二；中海地产位列销售套数排名前列，中海地产位列销售面积和销售金额第二。

【办公排行榜】2021年祥隆集团位列销售套数、销售面积榜和销售金额榜排名前列；恒大地产位列销售套数榜第二，中冶置业位列销售面积和销售金额榜第二；海信地产、飞龙集团、中节能分别位列销售套数、销售面积和销售金额榜第三。

【公寓排行榜】2021年万科地产列销售套数榜首和销售面积榜及销售金额榜第二；融创中国分别位列销售套数榜首和销售面积及销售金额榜第二；绿地控股、龙湖地产、佰和置业分别位列销售套数、销售面积和销售金额榜第三

【商品房排行榜】2021年万科地产蝉联榜首，销售金额遥遥先进；恒大地产位列各榜单第二；恒堃集团位列各榜单第三；前十房企销售额均突破10亿。

数据来源：锐理