房价到顶了吗?

在2020年的最后一天，房地产调控的新政又来了，对于行业的发展可谓“晴天霹雳”。银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），具体的解读我这里就不详做解释了，网上的解读很多。该文件的核心要点是降低银行的房地产贷款的集中度，避免资金过度流入房地产，说白了就是规定了每个银行的房贷占比上限。

这个政策对房地产的市场的影响是深远，房价的上涨，金融一直起到重要的推动作用。因为金融杠杆，房价才能涨的如此高、如此久，同时也为投机创造了条件。国内的房地产杠杆不在于我们看得见的杠杆，而在于看不见，这些杠杆才是最危险。在上面的意图来看，房价不能再涨了，但也不能崩盘，一旦崩盘，中国的经济是无法承受的。

讲述以上这么多，主要是想说，国内的房地产发展环境会越来越紧，对投机的打击越来越大，想依赖于炒房暴富的可能性越来越小。当然，中国很多，对于房价的走势不能一概而论，在金融杠杆和投机的推动下，全国出现一轮一轮的房价上涨，但其实很多地方的房价上涨完全没有支撑，二手房几乎没有成交量。所以在“去房地产杠杆”的大背景下，未来房价的走势因城市而分化是必然趋势。那么该如何分化？

首先，也必须阐明观点国内房价整体水平不可能在短时间出现较大幅下跌的，因为房价崩盘所导致的经济风险或许大于任何经济危机带来的危害。所以那些没有买房的人也不要期盼国内房价会出现大崩盘。

当然，国内房地产市场的价值主要还是在一二线城市，主要的货值都是集中在一二线城市，所以房价的风向标还是在一二线城市。我认为国内房价未来因城市而分化，主要可以分为四类：

一线及强二线城市（北上广深、杭州、南京、武汉、成都等城市）：这些城市的房价有可能稳中有升，长期来看，房价涨幅跑赢通胀问题不大。毕竟产业、人口、各类资源都是向着这些城市聚集，而且这个趋势在短时间不会有明显变化。

二线城市（重庆、苏州、长沙、青岛、天津、厦门、大连等城市）：房价保持稳定，涨涨跌跌，但是幅度都不会不大，但有可能相对于通胀还是下跌的。这些城市刚需置业问题不大，投资还是要小心。

三四线城市（这类城市就不用举例了）：大部分城市会下跌，幅度20-50%之间，需求支撑较弱，市场会回归理性的。这些城市的房价相当一部分是靠投机撑起来，潮水退去后，房价回归理性也是正常的。

五线城市、县城及乡镇：部分地方房价如葱都是很有可能，前段时间北方某城市的房价不是一套才几万吗？这种情况在未来会越来越多。国内很多县城及乡镇的二手房几乎无成交，价格是靠新房撑起来的，实际需求很弱，价格远远偏离当地的收入水平。

房价是否到顶还是要看城市。