民营房企拿地意愿低迷,2022年土地市场能回暖?

来源：时代周报

随着北京、郑州等三批次土拍收官，除将在2022年1月18日进行第三批次土拍的宁波，2021年各城市集中供地已结束。

2021年前五个月，土地交易市场沉浸在少有的集体亢奋中。然而这样热闹的景象在第二批次集中供地时急转而下。

回顾近期第三批次已经完成出让的21个城市情况，尽管流拍率有所降低，但溢价率仍处低位，各城市土拍市场均变得更理性。

目前，央企、国企仍是拿地主力，民营房企拿地意愿持续低迷。如该趋势在2022年继续，央企、国企拿地逐渐饱和，将逐渐减少拿地数量，土拍市场温度恐进一步下降。

城市土拍热度持续分化

近日，诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，21城第三轮集中土拍整体平均溢价率为2.42%，较首批降低12.29%，较第二批降低1.68%；21城第三批集中土拍整体流拍率为18.85%，较首轮上升12.56%，较第二批下降22.56%。

21城排名前列、二、三轮集中土拍整体溢价率、流拍率情况（除宁波）

各地国土局数据显示，在各城市中，武汉在第三轮成交规模居首位，成交规划建筑面积达633.92万平方米；上海紧随其后，本轮成交规划建筑面积为574.19万平方米；同处长三角经济圈的杭州本轮成交表现也不俗，以416.2万平方米的成交规划建筑面积位居榜三。

由于重启预勾地政策，杭州第三次集中供地实现零流拍，一举改变二批次土地频频流拍的颓势。短短48小时内，35宗涉宅地块全部成交，成交总额高达762.8亿元。全年合计土地出让金总额高达3014亿元，同比增长20.4%，创下新高。

相反，长春等城市在第三批次集中供地再度遇冷，三批次出让的12宗地块中仅成交3宗地块，成交总价19.09亿元，其余9宗地块都因无企业报名而流拍。

此外，同为东北地区的沈阳，在本轮集中供地的表现也未见起色。12月24日，沈阳市第三轮集中供地收官，最终19宗地流拍，仅8宗地最终成交，成交金额43.81亿元。成交的8宗地块中有7宗底价成交，仅锅炉厂地块溢价4.37%。

如何提升土地市场景气度？在不少业内人士看来，各城市应加快落实“因城施策”。

1月2日，好地研究院研究员徐路加指出，接下来哪些城市的土地市场景气度能优先提升，重点需观察新房库存和去化周期变化。经历二批次开始的大面积流拍，部分城市的土地供应在缩减，随着前期库存明显下降，这些城市未来将重获房企关注。

“目前仅极少数城市可以通过降地价解决问题。比如深圳，第三批集中供地采取降地价，拿地利润率高达20%，吸引较多外来房企参拍；比如杭州，通过土地端让利，拿地预期销售利润率提升至8.5%，促进房企积极参与，参拍房企达到50余家。大部分城市，即使大幅降地价，仍在底价成交，房企的关注板块还在持续缩小。”徐路加表示。

民营房企资金压力有所缓解

与前两次集中供地相比，第三批次供地中，城投公司拿地占比更高，民企参与率较低，其中深圳、广州、无锡、苏州、南京城投涌现显著。

以广州为例，12月2日，广州开启第三批集中供地，13宗地块全部底价成交，其中知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设等这类城投企业成为投资主力，地方城投累计斩获9宗地块。

此外，在长三角多个城市第三轮集中供地中，城投性质企业的积极性也较高。比如，无锡共成交20宗土地，其中15宗地块由城投公司拍下；苏州成交25宗土地，19宗地由地方城投获得；南京成交的31宗地中，22宗地被城投公司拍下。

诸葛找房研究中心的一份报告分析指出，城投企业的参与度与城市自身热度存在一定正相关关系，长三角经济圈城市以及武汉、广州等发展较稳健城市，城投企业的活跃度也较高。

该份报告还指出，城投公司拿地比例提升，一定程度上缓解了开发商拿地谨慎导致的地块流拍问题，承接了房企的职能，地方政府还可通过土地出让金返还的形式，减轻城投公司资金压力。但城投公司大举拿地也蕴藏一定风险，城投公司的项目操盘能力有待考察，未来项目去化情况也具有不确定性，或将驱动后期城投公司与优质品牌房企合作，取长补短共同开发。

1月6日，58安居客房产研究院分院院长张波在接受时代周报记者采访时表示，虽然房企近期融资压力有所缓解，但从实际融资状况看，很多民企融资落地还需要有个过程。有些企业虽然当下有意拿地，但却没办法出手。

徐路加也表达了类似观点，在他看来，市场若持续下行，国资企业也未必能继续大规模拿地。近几轮土拍中，城投平台拿地本身也有出于避免流拍的考虑，这种情况较难持久，而央企国企则有自己的投资节奏与拿地限度。

“如果民企拿地情况在2022年第二季度还不能改善，央企国企拿地逐渐饱和，预计将失去2021年三四季度拿地的势头。”徐路加指出。