三四线楼市即将谢幕 而你还想着买房?

烟台搜狐焦点 2018-04-10 10:29:46
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2017年以来,随着三四线城市的行业地位显著攀升,相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示,从2016年初至2017年末,一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%,三四线城市成交占比则对应上升了7.4个百分点。

2017年以来,随着三四线城市的行业地位显著攀升,相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示,从2016年初至2017年末,一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%,三四线城市成交占比则对应上升了7.4个百分点。土地市场表现方面,三四线城市全国成交面积占比维持不变,但成交金额占比上升了8个百分点,地价增幅显著高于一二线城市。溢价率指标也在2017年超过了一二线城市,在各能级中热度最高。

为了更全面地当下三四线楼市特征,在对城市交易数据跟踪分析的基础之上,也有必要对三四线城市的购房者特征做更深入的了解。为此,本文将以调研的100座三四线城市客户数据为样本,对购房人群个体特征和购房偏好进行多角度研究。

购房者特征:本地客群仍是市场主导

1、西南、东北客户年龄偏大(节选)

相较一线和准一线城市,三四线城市房价相对低位、走势平稳,三四线25岁至50岁的客户是购房的主力,且其中各年龄段的占比相差不大,其他年龄段中,50-60岁的购房客户相对较多,占比达到10%,25岁以下和60岁以上的购房客户占比则相对较少,均不足10%。

将100个三四线城市按照地理区域划分为七大区域,不同区域的客户分布情况存在一定差异:

1:华北的购房客群年轻化较为明显,30岁以下客户共占比33%,在各区域之重位列第一,50岁以上的客户共占比11%,比其他区域的平均值低了5个百分点,华北客户群体中,占比最高的年龄段为25-30岁,占总购房者的23%。

2:西南、东北区域客户整体购房年龄偏大,与华北区域客户不同,西南和东北区域三四线城市的客户整体购房时间偏晚,购房客群最为集中的年龄在40-45岁,且西南区域城市中年龄在50-60岁、60岁以上年龄段的分别占比13%和10%,为该年龄段占比最大区域。

注:东北(黑龙江省、吉林省、辽宁省);

华东(上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、台湾省);

华北(北京市、天津市、山西省、河北省、内蒙古自治区);

华中(河南省、湖北省、湖南省);

华南(广东省、广西壮族自治区、海南省、香港特别行政区、澳门特别行政区);

西南(四川省、贵州省、云南省、重庆市、西藏自治区);

西北(陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区)

2、男方决策并非绝对主导(节选)

从百城购房者决策情况分布来看,目前男性主导和夫妻共同决定占比相同,均为34%,女性主导和听取他人意见决策则分别占比为23%和8%。

按各区域表现来看,华北地区男性主导购房决策的占比最大,占比达到4成,此外西北、西南的男性主主导购房决策分别占比36%和35%,大于百城均值;而女性在购房决策中的占比在各区域之间差异不大,最高的华中、华北占比为25%,而占比最低的华东也有22%的购房决策由女性主导。

3、华东本地客购房最为积极(节选)

三四线城市从经济发展、人口结构、房地产市场发展等各个方面都存在很大的内部差异,且从现状来看分化还在继续。从客户来源来看,三四线城市一般还是以本地客户为主,本地客户平均占比达到八成,外地客户占19.9%,从各区域数据差异来看,仅有华南区域的三四线城市本地客户占比刚刚超过7成,外地客户占比高达28.76%,比全国均值高出8.8个百分点,说明华南区域吸引的外地跨市购房投资客相对较多

本地客户购房最为积极的区域为华东区域,本地客户占比85.9%,外地客户仅占14.1%。从房地产市场活跃程度来看,其实华东区域有一大批投资客活跃,上海、杭州、南京等热点城市均有大量外溢的投资需求,带动周边的城市楼市热度上涨,但华东区域的三四线城市本身经济状况也相对较好,当地客户投资购房相对积极,所以也提升了本地客户的占比。

结合三四线城市的户籍人口比和外地购房者占比来看,常住户籍人口比高的城市主要分布于长三角和珠三角区域,其中又以三亚、东莞和佛山的外地客户占比较高,海南三亚作为旅游城市,跨省投资的客户一直较多,东莞、佛山也吸引到很多一线城市的外溢投资客;嘉兴、常州、无锡作为长三角典型的发展前景良好的三四线城市,外来常住人口较高,外地购房客户占比主要在2至3成,占比不高的原因主要为本地客户也相当活跃、且都处于严格限购状态。

同时在常住户籍人口比过低的城市中,极少出现外地购房客户占比高的情况,如遵义、衢州、龙岩等,此类城市大多整体经济发展情况一般,对人口吸引能力弱,或是处于人口流失的阶段,对外部购房者的吸引力也不高。

4、相比房价差距,一二线溢出需求对距离更加敏感(略)

图:城市间距离、价差及客群占比(略)

图:分别从距离和价差角度来看客群流入占比变化(略)

5、小结:购房者平均年龄大于一二线, 华南外地需求占比最高

2017年房价的快速上涨和相对宽松的调控政策,为三四线城市带来了更多的外来购房者,样本城市外地购房者占比达到20%,比一二线典型城市高出9个百分点,也正是有更多外来成年客户的涌入,三四线购房者平均年龄更大一些, 35岁以上购房者占比达到了57%,比一二线高出3个百分点。分区域来看,经济最为发达的华东、华南购房者年龄占比相差不大,但华南外地客户占比明显更高,如佛山、东莞的外地客户占比都超过了40%,而在华东,诸如台州、连云港等市平均占比都不到5%。这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚,购房溢出需求更为强烈,另一方面也是因为华南区划内城市相对密集,广东、广西三线城市距离核心城市距离更近,核心城市需求外溢的距离成本相对较低,而华东六省一市(未计入台湾省)范围过大,核心城市辐射面积有限,在苏北、皖北等地区仍有不少城市外来需求占比较低。

购房动机:投资性需求露头,各区域出现分化

三四线城市原本主要处于库存高、去化难的市场低谷,在2017年一轮热度的带动下,大量城市完成了“去库存”的目标,且华东部分三四线城市由于需求旺盛,甚至出现无房可售的情况,原本三四线城市并不是投资的主要战场,但在高位运行周期中,三四线城市客户的购房动机中投资需求的占比也逐渐加大。

1、仅有1套房的刚需客群仍是主力(略)

2、华东华南二套贷款使用量较高(节选)

从三四线百城数据来看,2017年的购房客户中,首套房贷的客户占比最高,有49%的客户使用首套贷款,其次为使用二套贷款的客户占比为31%,而全款购房的客户则较少,仅占总客户的2成左右。这与一线城市主要以二套贷款或全款购房差异明显,而二线和三四线城市在贷款使用情况方面更加相似。

全款买房的客户占比最高的区域为东北、华南和西南的三四线城市客户,东北有37%的客户购房时使用全款,华南、西南区域则分别有27%和26%的客户使用全款,全款购房占比较高,除购房习惯以外,一般是由于购房者经济条件较好或房价较低。

二套贷款使用占比较高的区域为华东、西南和华南,均达到了35%及以上,使用二套贷款的客户越多,说明该区域客户在购房市场上更加活跃,投资性购房行为也更多,但这部分区域的城市市场可能会受到限贷、限购政策影响较为明显。

3、八成项目迎来货币化安置客户购房(略)

4、华东华南客户投资意识领先,珠海客户尤为明显(略)

5、华东、华南整体配套优越,更易引来投资需求(节选)

分区域来看,华东区域的三四线城市配套的整体建设情况最好,平均每市的配套总量接近5万间,其次华南、华北三四线城市的配套总量也均在4万间以上,这三个区域总体来看配套建设情况最佳,相应地,华东、华南的房地产市场也相对最为活跃;西北地区相对发展落后,平均配套总量仅有1.4万间/市,餐饮配套总量更是低至0.38万间。

与之对应,华南、华东的纯粹投资型占比分别为19%和13%,均高于全国平均水平。其中华南区域的投资型需求格外膨胀,由于广深两市的辐射作用,带动广东省内其他城市如佛山、东莞、清远、惠州等快速发展,这些城市2017年住宅房价的年涨幅分别为10.63%、20.9%、39.7%和53.5%,这样的房价涨幅无疑对于投资型客户来说具有巨大的吸引力。

配套总量TOP10的城市中,仅有东莞、佛山两市位于华南区域,其他8市均位于华东,长三角城市群整体蓬勃发展,此外山东临沂和烟台分别位列第7、8名,在区域内属于配套情况较为优越的三四线城市,两者去年房价涨幅分别为15%和9%左右,但临沂的住宅均价更低,目前也仅为6109元/平方米,在配套建设较好的城市中尚属于价格洼地。

结合城市配套建设的情况和客户投资需求情况来看,总体呈现人均配套数量越高,客户投资需求占比越高的趋势,说明现已有较好配套基础的城市,未来投资前景更被看好,典型城市为珠海、东莞、嘉兴等。

按照散点图分布来看,三四线城市主要可分为四类:

位于下图第一象限的城市配套水平较好,也吸引了较多的投资客前往,主要都位于长、珠三角,也是三四线城市中较为热点的城市;

第二象限中的城市人均配套水平也较高,人均配套总量在150间/万人以上,但整体来看分为两类城市,一类为无锡、绍兴等经济发达,但受制于限购政策而导致投资需求被压缩的城市,另一类则为大庆、盘锦这样其实配套总体量不高,但常住人口较少而导致人均配套高的城市,这类城市整体发展水平还不足,房地产市场也相对冷淡;

第三象限中的城市为投资客户和人均店铺数量都不高的城市,整体发展有进一步提高;

第四象限主要为一些人均配套水平不高,但仍然吸引了较多投资客户的城市,较为典型的有鄂州、桂林等,这些城市虽然目前配套水平不高,但由于其在规划利好、或者区域中有不可替代的资源、地位(鄂州顺丰国际机场的规划、桂林则是广西省内最著名旅游城市)导致投资前景被看好。

6、小结:三四线城市以刚需为主,购房目的分化显著

从三四线百城城市客户购房的需求调研情况来看,居住需求目前仍是三四线城市的主流购房目的。华东、华南等经济更加发达、配套建设完善的地区则客户投资活跃程度显然大于其他区域,利用二套贷款杠杆投资、拥有较多房产的客户占比较高;而西北区域整体发展相对落后,城市配套仍处于低的能级,房地产市场中改善、投资需求的占比都较低,刚需房在这些区域有更好的市场,高端需求则相对较少。三四线城市内部各方面的分化较为显著,房价、城市配套和购房需求等都有较大的差异,而且该差异还在持续扩大中,如何加快落后区域的发展,尽量平衡区域间差异是三四线建设中面临的较大难题。

购房偏好:中档、中高档三房产品更受欢迎

1、90-120㎡受众面更广(略)

2、华南、华东购买力强劲,三亚客户偏好高总价(略)

3、略高于均价的项目最受欢迎(略)

4、华南对小户型接受度更高(略)

5、小结:中档产品仍是主流,部分城市豪宅开始崭露头角(略)

总结:三四线调控与二线“抢人”并举,外来需求将加速退场(节选)

回顾2018年一季度行业发展趋势,可见三四线城市的市场热度仍在继续保持,尤其是土地市场热度明显高于一、二线,但与此同时,更多的三四线城市开始收紧限贷、执行限购,交易限价,市场热度较高的华东、华南三四线城市更是个中典型,如芜湖、泉州、惠州、三亚等市均在一季度出台或升级了“四限政策”。受此影响,三四线购房需求会更多地向本地购房者、向居住性需求回归,就市场热度而言,区域核心城市周边的三线城市、尤其是外地客群占比最大的华南片区,势必会受到更多影响。

反观二线城市,却又在2018年开启了“抢人”模式,进一步增强了对三四线的人口吸纳能力,武汉、南京、合肥、西安等市在推进租赁住房建设的基础上,还进一步放宽了人才了落户门槛,以西安为例,在3月22日执行最新人才引进政策后,短短三天即新增落户1.5万人。受此影响,在部分缺乏就业机会、收入水平不高的三四线城市,年轻人置业需求会更多的流向一二线,在应对市场热度下降的同时,这些地区打造产品还需要更多地考虑适老化,联系2017年数据情况来看,在人口流出的东北、西南大区,这一现象将表现地更加明显。

明时节,归乡祭祖。乡是标准的四线小城市。

这次回来,和往常一样没有什么变化,路边还是不紧不慢的年轻人,记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机,注定难逃再次翻来覆去的命运,下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。

看似一切舒适安然,但有一个地方却出奇的热闹。

这个地方就是售楼处!

随便进了一个新盘,你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群,来来往往甚是热闹,卖房小姑娘忙的焦头烂额,甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。

在楼市面前,人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。

和几个中介简单攀谈过后,事实又开始让我坐立不安。

难以置信,一个四线小城市,半年时间,房价竟然从6000飙到了9000一平,尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园,最新开盘价高达1万6。这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。

而对于人均工资3千多的城市,我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力,但我确定的是这里所有人都会坚信,现在如果不买房,以后还会更贵!

当天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说:“其实从去年接到房地产去库存的任务开始,大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢,房子一大片,人人都有房住,买房干什么?

而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动,最要命的是货币化安置。农村人的房子给你拆了,不给房子给补贴,你就只能去城里买房,需求一下子刺激起来了!

有的楼盘因此供不应求坐地起价,房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了,哪有不涨的道理?于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长,这还了得?赶紧买呗。这时候刚需出来买,改善把旧的卖了再换一套新的,外面打工的人回来买,有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了,房价就起来了。

但是库存去了吗?并没有!因为现在开发商又开始拼命拿地,旧的房子卖完了,新的房子又盖起来了,地这么多,房子永远是盖不完的。”

以前讲过关于棚改的原因和来历,其实就目前情况来讲,三四线房价的疯狂已经处于最后阶段,接下来就是房价的下跌,这不是危言耸听,是即将发生的事情!

这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。

1.棚改拉升农民进城购房刚性需求

2.城市居民刚需和改善族入场接力

3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价

而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。

楼市小阳春不难理解,一般是年前3个月购房需求的集中释放,再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定,那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。这个在三四线城市显得尤为明显,因为娶媳妇儿必须得买房,这时候买不买房不是市场说了算,而是丈母娘。

这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因,年前买房还有议价权,好盘的选择也多。年后大家一起买房,你就少了很多机会。而且利率一直在不断上浮,很多三四线城市的房贷利率均上浮10%,凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。

所以说,政府任务性的棚改拉升,开发商疯狂的抢地造楼,售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。

而这,就是一个骗局!

这个骗局一般人是无法避免的,因为你会发现周围的人都在谈论买房,所有人都在催你买房,他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。

无论是攀比心理、从众心理,还是危机意识,你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局,众人皆醉而你也会被灌醉。

三四线城市的兴起

是所辖乡镇和县城的衰落

一二线城市统计自己的人口,喜欢把所辖区县的各种人口都统计进去,比如成都2000万人口就是这样来的,加入了简阳;我认为三四线城市只能统计建成区的人口数,从这一点来看,各个三四线城市还是增加了100%以上,这是他们房地产的动力

三四线城市的人口增加,主要是吸所辖乡镇的血,一般是两种路径:一是乡镇土豪直接进城,这个门槛比较高;二是曲线进城,先到一二线大城市打工,再回三四线城市安家,这就是所谓的农民工房地产现象。

三四线房地产,并不存在城市红利

所谓城市红利,指的是城市配套的不断升级,导致城市地位不断增加,而对外地人产生吸引力。

产业被剥夺,学校在衰落,没有地铁,连五星级酒店都难有2个的三四线城市,是没有城市红利的。

南充的建成区

就是单纯的建成区面积扩大和建成区人口增加

只有消费升级,比如三四线城市有万达广场。但绝不会吸引其它城市的人口,来你城市的万达广场消费,即便他们没有。

这时候我只能送你股神巴菲特的一句话:“别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂”。好好想想是不是你现在身处的环境。

1

卖不完的房

这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么?

意味着,三四线的房子,供给永远大于需求

当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力,管你是否会扭曲城市发展路线,地是一定要卖的!

因为土地这个东西本质上价值为0,如果非要说有价值的话,那就是种粮食的价值,只有政府赋予了他很多额外的权利,他才具备价值,比如三通工程所带来的交通便利、生活便利,学校医院等赋予的增值价值,以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值,土地才开始从土壤向黄金转变,开始变得寸土寸金。

所以对于产业趋弱的三四线城市,卖地成为了主要且唯一的发展路径。

那么未来的房地产库存可能消化完吗?等这波需求释放完之后,追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中?

但是换句话讲,政府也有苦衷,这不是辩白。因为不卖地,哪来钱发展基建,招商引资,没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻?

人才是一切价值的核心承载,如果没有人,就算把纽约摆在你一个人面前,它也就是个大废墟而已。我们做个假设,世界末日到了,全部人都死光了,你一个人独享纽约,我觉得整个纽约的价值,还不如你自己开垦的那3亩良田,毕竟还可以长出来救命的粮食。

所以,城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群,层层向上滚动。

但可悲的是,这一切又是一个伪命题!

因为绝大多数三四线是吸引不来人才的,不单如此,甚至都留不住现有的人,譬如东北。

2

留不住的人

很早以前流行的是北上广漂,前几年又是逃离北上广,现在竟然进化成了逃离三四线

其实当初我听到这个命题的时候,颇为惊讶。但是后来和我的很多学生聊过之后才发现,这不是偶然,而是城市化和信息进步的弊端,大量的事实已经无法掩饰三四线人才流失的真相。

首先是就业资源紧缺。三四线年轻人的处境是非常恶劣的,甚至比一线都差。大家或许在网上听说过,研究生为了抢收费站的铁饭碗争的头破血流,而在几年之后因为智能化被机器取代,被迫下岗的事实。

目前来看,绝大多数三四线的所谓高级工作还是被国企和行政机关单位占领着,所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏,稀少的就业名额,让他们穷途末路。

拿我们这个城市来讲,财经大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员,原因是,工作体面还很稳定

当然晋升更加艰难,关系第一,能力第二,这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则!所以三四线的就业对于一般年轻人来讲,就是稀缺且不公平的竞争,那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢?

第二是,难以承担的生活成本。前面讲到三四线的年轻人都在争取体面的工作,但是体面工作赚来的薪水,别说是实现梦想,就连基础的生活都承担不起。

之前随着城市化和收入的提升,促进了三四线城市消费的增长,然而如今房价的一路飙升,被带动的物价水平也完全不输于一线城市。

吃顿快餐2、30,看场电影5、60,去KTV唱歌和北京的价格一个样,但音响设备还差之千里,花着同样的钱,纳着同样的税,却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。

所以,拿着四五千的工资,看着一眼望到底的生活,背负着成家立业的使命,看着心仪的姑娘,声嘶力竭的掏空父母辈的存折去买房,这也许就是三四线年轻人最为真实的生活写照。

但凡是有一丝拼劲儿的,都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。

3

三四线楼市的未来

那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的

而且,目前绝大多数三四线城市房价已经见顶,房价收入比拉伸到非常危险的状态,居民消费力被迫挤压,今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态,对于人口基数小的城市影响会非常大。

简单来讲,就是大家赚的钱都去给银行还房贷了,哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展?

所以在此波房价上涨周期结束后,三四线将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我,那么三四线的房价何时开始下跌呢?

按照之前两会透露的信息,国务院确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,将再改造各类棚户区1500万套,18年将开工580万套。

而事实上,目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段,不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低能级城市推进,这部分城市自身吸引力不够,并且当地人并不缺房,因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。

不出意外,子木预测,部分三四线城市将会在2018年底之前冷却转折,当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏,一棒一棒传下去,最后一棒的接盘侠,必定是高位站岗的悲剧。

现在三四线房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。所以大家一定要学会独立思考,避免成为骗局的最终受害者。

最后给大家几条建议:

1.现阶段不要妄图在三四线投资房产,虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物,但是人口的流失,无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运,况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯,你投资的房子未来谁会接盘?

2.部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市,在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视,即使房价下跌,幅度不会太大。

3.如果有可能,年轻人尽量去周边最好的城市发展,接下来是二线城市的崛起时期,城市发展的红利会加速你财富的积累。年前听子木买了房的人,要操盘稳手,而现在准备在三四线买房的人,纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机,避开高峰。

如果你的丈母娘逼你现在买房,请把此文章转发给她,告诉她,一年之隔就是十来万的银子,与其白给银行和开发商,还不如带你心中的她来一次浪漫的旅行。

最衷心的建议!

来源:克而瑞研究中心   子木聊房

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。