加强资金监管、试点现房销售 商品房预售制度真要“消失”?

来源：央广网

（原标题：楼市之声丨加强资金监管、试点现房销售 商品房预售制度真要“消失”？ ）

央广网北京12月9日消息（记者 门庭婷）在我国，商品房预售制度的发展历史并不算长，从1994年制度确立算起，不过27年的时间。但在中国房地产市场发展史中，商品房预售制度所起到的作用却不容小觑。

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20世纪80年代中期，我国城市房屋还普遍是“统代建”，即需要建房单位按照国家批准的建房计划委托由政府组织成立的“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各建房单位。

而随着房屋商品化、土地有偿使用等制度推行，各地“统建办公室”逐渐演变为房地产开发企业。房地产是典型的资金密集型行业，具有资金占用量大、回款周期长等特点。因此，房地产市场化以后，房企开发建设所需资金，除贷款外，主要由购房者的预付购房款支撑。商品房预售成为市场主要的销售方式。

1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》出台，建立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出原则性规定。

到2005年，我国主要城市商品房预售比例就已经普遍在80%以上。

商品房预售制度的确立，加快了我国房地产市场的发展进程，在很长一段时间内有效减轻了房企的资金压力。但随着房企大举借债、加速扩张，依托“高杠杆”发展，市场房屋质量纠纷、延期交房、烂尾等现象频现，高房价、高库存困扰行业发展，很多人就将其归咎于商品房的预售制度。

近年来，取消商品房预售的声音不断。2018年，《人民日报》就曾发文指出：取消预售制从长远来讲可能是不可免的，因为取消预售制实际上就是要降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。

2020年3月，海南率先实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

今年，房地产企业“雷声”不断，为保障房地产市场平稳健康发展，防止影响进一步扩大，各地纷纷加强对商品房预售资金的监管。自8月以来，已有包括厦门、北京、天津、石家庄、福州、兰州、桂林、秦皇岛等多城市出台相关文件。

其中，石家庄将商品房预售许可形象进度由设计总层数的1/3调整为主体封顶。

北京将预售资金的监管时间前置，由过去从网签开始纳入监管，变成了现在的先监管后网签。

福州则将开发商提取预售款的节点与工程进度挂钩：主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%；项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%；项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。

在第二批的集中供地中，杭州尝试推出了10宗现房销售地块，但最终未能顺利成交；北京大兴黄村一宗地则引入“竞现房销售面积”机制，最终被“中铁置业、兴创”联合体摘得，其中约44%的建筑面积需要进行现房销售。

而在北京第三批集中供地的12宗地块中，5宗设置了“竞现房销售面积”规则。同时，位于朝阳区劲松的1宗地首次试点“全部现房销售”。

不过从当下市场看，商品房预售制度的存在仍具备一定的必要性。无论是试点现房销售，还是加强对预售资金监管，各地对商品房预售制度的态度更偏向于规范化、标准化，保障购房者权益，希望达到“管好不管死”的效果，以促进房地产行业朝着平稳健康的方向发展。