丁祖昱:楼市步入“无增长时代” 资金是房企较大挑战

来源：每日经济新闻/吴若凡

2020年最后一天的上海静安体育场，超过3000人现场聆听了易居企业集团CEO丁祖昱“2021评楼市”年度发布会长达4万多字的分享，内容从宏观、中观到微观，从政策、市场到新时代新需求。

发布会后，丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，他从不认为未来的房地产会因为进入一个新的发展阶段、产生新的行业逻辑而陷入困境，相反，疫情这只“黑天鹅”在众多不确定性中，却允许中国房地产行业走出优质的“V型”，足以说明房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂。

“这意味着，未来会是充满挑战的，无增长时代到来，却也可能迎来新的好时代，未来部分优质企业可以大步向前，压力测试不尽人意的企业要适当放缓脚步了，夯实基础更重要。”丁祖昱表示。

易居企业集团CEO丁祖昱 图片来源：受访者提供

资金将成房企较大挑战

从最初银保监会严格执行房地产金融监管要求，到8月20日“三道红线”应声而来，再到11月底银保监会主席郭树清强调房地产是现阶段我国金融风险方面较大的“灰犀牛”……2020年的信贷金融政策一步步收紧，企业投资也受到一定影响。

“我觉得最难的、较大的挑战，就是在资金上的挑战。”丁祖昱认为，预计需要经过一段时间的财务指标调整，一些房企才会重新企稳。

“‘三道红线’政策出现后，我们突然之间发现，今天的融资流、现金流可能变成负的了，这对所有地产公司来说都是巨大的挑战。我们看到了一部分企业出现了债券违约，部分企业出现了信用违约等。然后是上市房企的债务纠纷，今年和去年相比，从金额上来说，是两倍于去年；从案例数字上来说，也大大增加了。”

尤其当2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。丁祖昱提醒，千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。 “三道红线”之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来较大的挑战。

“企业首先还是要降杠杆，让自己转绿。”丁祖昱给出了一些建议，例如在投资端，增多合作拿地，拿地不并表，减少资金占用；加快土储开发效率，合理储备，提高土储质量；少投资、放缓投资。

在运营端，加大小股操盘比例，维持行业规模；加大销售回款，加快项目去化；产品力打磨、标准化，提升利润空间、加快周转速度；加快项目结转速度，增厚资产；组织管理效能提升，降成本提效率。

在融资端，分拆多元化上市、增发配股、加大经营杠杆使用等。“上市是增加资本金的办法，把分母做大，做一系列综合运用，这里面最重要的是有一个好的CFO，把估值做好。”

丁祖昱表示，过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力。但未来，很多房企拿不到资金，如果没有更多的资金加入，整个行业再继续往上走的动能会被大大削弱。

楼市进入无增长时代

对于宏观政策，丁祖昱认为，2021年政策会保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。

这样的政策环境反应在市场上，丁祖昱直言，未来成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入“无增长时代”。

丁祖昱指出，从2016年至2020年，销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右。虽然成交金额从14万亿元达到17万亿元，但这一方面是房价在涨，另一个方面是过去几年都以三四线城市的成交结构为主，而从去年和今年开始一二线城市的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。

“未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。”丁祖昱表示，未来的楼市实际上是没有增长的，尤其是，如果融资性现金流不增长，则房企很难增长。

“都是要靠融资拉动增长，银行和金融机构信托都受到了新规的约束，房地产拿不到更多的钱，企业也很难独自美丽。”丁祖昱表示。

养老产业将迎来转机

在政策严控、增长不易的未来房地产市场中，并非毫无生机。丁祖昱认为，养老产业将转机来临。

养老产业的转机主要体现在两点，首先是政策破解了行业壁垒，痛点被解决；其二，2020年是60后入场元年，他们带来消费变革，部分企业已开始盈利。

可以看出，A股医疗股市值大于养老股，养老股远超地产股。资本市场印证了养老产业的空间足够，在未来十年二十年，甚至五十年一百年都有发展可能。

但值得注意的是，养老产业向高品质、多样化升级，企业需要与时俱进。丁祖昱认为，养老产业两极分化非常明显，七大区域城市养老潜力凸显，比如广东、北京养老金盈余，上海的养老投资潜力将在2050年位居城市榜首，但东三省养老市场低迷，养老金亏空量大。

另外，未来进入康养领域的房企，需要用产业运营思维进行布局，开发过程中更应注重运营和服务能力，并且能够做足落地，因为核心还是运营。

与此同时，要看到细分领域的优势，比如3+N，“治未病健康管理领域”“高龄老人护理领域”“老年病康复领域”“智慧养老、适老化改造、老年用品、老年文化娱乐”等细分领域。

“总体来说，2020年养老的产值欧洲是4.8万亿美元，美国是4.7万亿美元，中国1.17万亿美元；占GDP比重欧洲28%，美国22%，中国只有7%，2020年对于中国养老产业只是一个起步。”丁祖昱直言。

大力发展租赁保障住房

2020年12月召开的中央经济工作会议提出大力发展大城市租赁保障住房，把“租赁”放到了特别重要的战略位置，指出“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持‘房住不炒’的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。”

“另一方面，2020年长租公寓的接连暴雷让公众对其信任度降到了谷底，租房客对于品牌公寓没有信心，不仅仅是对分散式公寓没有信心，对集中式公寓也没有信心，这不是一时半会能解决的，很多客户都重新选择和房东直联，这是对租赁市场较大的挑战。”丁祖昱表示。

“2020年是租赁的政策年，46个城市总共出台了和租赁相关的234条政策。”丁祖昱表示，中央把租赁放到了特别重要的战略位置，重点强调保障性，要增加供应还要调控租金，未来增加供给的市场规范政策会越来越多。

丁祖昱表示，2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。政策也都聚焦租赁，现在越来越多的企业在做轻资产模式，除了租金收入之外，也要寻找多种业态经营的收入。

从不确定性回归确定性

“房地产行业正在经历从确定性到不确定性，再到确定性的转折。”

丁祖昱指出，2018年之前，地产处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大：2018~2020年，伴随政策面房住不炒政策出台，宏观经济去杠杆苗头出现，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。

过去的两三年不确定性充满了整个行业，无论是政策、“黑天鹅”，还是整个行业的上下波动，这都是因为不确定性。

2020年之后，戴上“三条红线”的“紧箍咒”，确定性更加明确，再加上提了4年的“房住不炒”，行业的发展方向变得非常清晰，高歌猛进时代应该告一段落。

“去年提出了房地产是制造业，这是现在最主要的观点。今年应该补充两点，制造业之外，房地产业也是中国较大的金融业，较大的服务业。”

丁祖昱告诉记者，制造业所有的特征，房地产行业都符合，尤其房地产行业对吸引消化就业者也有帮助。与房地产相关的服务业，正越做越好、越做越大，值得重视。

此外，丁祖昱还强调，房地产依然具有金融属性，房企可以学习金融机构，每年做压力测试。

排名前列是测试经营现金流加融资现金流最后等于正还是负。2020年上半年，50家房企中经营现金流为负的是26家，融资现金流为负的是8家，值得引起重视。

第二个压力测试，是把所有的资产，包括在售项目、土储、存量资产、不良资产，全部折合市场价，减去所有的负债、应付款，上市公司可以和上市公司市值做比较，非上市公司可以和净资产做比较。

两道压力测试完成后，得出结果良好的房企，可以在2021年乃至未来每一年继续大踏步前进。如果这两道压力测试做出来的结果不尽如人意，未来可以适当的放缓脚步，夯实基础。