稳妥实施房地产金融审慎管理制度 央行明年工作释放什么信号?

来源：新京报

记者：袁秀丽    编辑：武新

12月27日，央行举办2022年视频工作会议，其中在坚持推动金融风险防范化解方面提到，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

对此，业内人士认为，上述说法表明将对房地产风险进行积极化解，同时激活合理住房消费需求是重点，未来房地产信贷将进一步得到支持。这也意味着在房地产“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续的背景下，房地产金融监管力度不放松，但是房地产金融审慎管理将进一步完善。

央行在“实施好房地产金融审慎管理制度”前加了“稳妥”

央行会议重点部署了2022年八个方面的重点工作，其中包括坚持推动金融风险防范化解方面，央行提到继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，稳妥有序做好重点机构风险处置化解工作，发挥存款保险制度和行业保障基金在风险处置中的作用。此外，央行提出稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行此次工作会议有关房地产的内容，体现了未来工作思路有两方面，一是要继续做好房地产风险的防范工作，对于房地产风险要积极进行化解；二是要满足合理住房需求，基于中央经济工作会议精神，激活合理住房消费需求是重点，未来信贷方面会进一步给予支持。

值得关注的是，不久前，人民银行和银保监会刚刚联合印发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，提出支持并购贷款以及债券融资力度，同时提高并购效率，控制并购贷款风险。

回顾一年前，央行在2021年工作会议中，对于房地产的内容，提到落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。

而在2020年8月，央行、银保监会等机构针对30家试点房企提出“三线四档”融资管理规则（三道红线），即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

相比之下，2022年在实施房地产金融审慎管理制度前，加了“稳妥”二字，意味深长。

多次提及“良性循环” 业内：预期未来环境进一步改善

众所周知，时隔一年，房地产市场已发生出乎意料的变化。

2021年，在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，中央及地方频繁发布稳楼市政策。调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。

随着调控政策的持续显效，下半年市场情绪明显回落，购房者置业情绪偏弱，房企投资意愿和动力明显不足。

据国家统计局发布的数据显示，今年前三季度房企到位资金增速收窄，资金承压。而从10月开始，房企接二连三的美元债务违约令市场风声鹤唳。

在这样的市场背景下，房地产政策出现了转折点。此时，央行继提出“两个维护”之后，在第三季度金融统计数据发布会上，释放出纠偏信号，其中重点提到部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。为此，央行表示指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。

在央行表态后，11月，房地产企业债务融资环境出现转暖。据中指研究院数据显示，11月房地产信用债发行规模为371.4亿元，相较于10月的130.01亿元，大幅度增长186%。信用债平均利率为3.80%，环比下降0.28个百分点。

值得关注的是，12月举办的中央经济工作会议上，涉房内容首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等新提法。在业内人士看来，未来会有更多政策支持房地产健康发展以防范金融风险。

12月13日，人民银行党委召开扩大会议，强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此后，12月24日举行的央行货币政策委员会2021年第四季度例会，再次强调维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

高层以及主管部门多次提及“健康发展”"良性循环"等。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，提及“良性循环”，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。预计未来，行业环境改善预期将进一步明确，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。