【烟台楼市半年报】住宅市场成交量较为上涨,成交均价整体平稳

土地市场

【年度供求价】受去年土地放量供应影响，2021年商住类土地供应大幅缩减，且均以底价成交，成交楼面价受地块区位结构性影响，小幅回落至3027元/㎡。

2021年上半年烟台主城六区商住类供应土地170万㎡，同比下降38%；成交土地138万㎡，同比下降60%；成交土地平均楼面地价3027元/㎡，同比下降15%。

【区域对比】高新区和芝罘区为2021年上半年土地市场供需主力，高新区土地供应量和成交量领跑全市，其次是芝罘区，牟平区上半年无土地供应与成交。

2021年烟台主城六区土地市场供应和成交主要集中在芝罘区和高新区。高新区供销面积分别为79.04万㎡和57.86万㎡，领跑六区供销量，其次是芝罘区供销建面分别为57万㎡和45.52万㎡。从各区域平均楼面地价来看，芝罘区2021年上半年楼面地价在各区域中排在首位，高达4483元/㎡，除牟平区外，其他四区上半年平均楼面价相差不大，维持在2000-2400元/㎡之间。

【土地成交明细】2021年上半年烟台主城六区商住类土地成交11宗，总建筑面积138万㎡。其中芝罘区成交4宗，高新区成交3宗，莱山区和福山区各成交2宗，开发区成交1宗，牟平无供应与成交。

【土地成交分布】

【企业土储】 2021年上半年新城斥资近28亿拿下芝罘区吾悦广场和高新区吾悦广场两个地块，揽地最多；截止6月30日，龙湖土地储量位居榜首，目前土储超150万平房企2家、超100万平房企4家。

【重点地块①】

烟台恒睿房地产开发有限公司（新城控股），可开发体量37.95万㎡，成交楼面地价2527元/㎡，底价成交，需配备9班幼儿园，投资10万㎡大型购物中心，在高新区新设外资项目公司，公司外方股东注册资本金实缴不低于 3000 万美元。高新区新设非房地产类外资贸易公司，公司的外方注册资本金实缴额不低于 2000 万美元。

【重点地块②】

菱城(香港)有限公司（万科&三菱地所），可开发体量14.75万㎡，成交楼面地价2597元/㎡，底价成交，需配备12班幼儿园，拟定土地竞买保证金为4000万美元或25980万元跨境人民币。

商品房市场

【供销价】2021上半年商品房市场整体供大于求，成交均价平稳，供应量与销量较2020年呈现明显上升趋势。

2021上半年，全市商品房新增供应272.1万㎡，同比2019年下降11.5%；商品房销售量224.4万㎡，同比下降7%；成交均价11786元/㎡，同比上涨9%。

【区域对比】2021上半年烟台商品房市场供求平稳，除牟平区、高新区外，其他区域均供销两旺，且芝罘区高居榜首，其次莱山区及开发区；莱山区成交均价居六区之首

2021上半年，芝罘区位居区域成交首位，成交量74.1万㎡，占总成交的30%，莱山区、开发区分列第二、三名。2021上半年，烟台市商品房市场成交物业类型以商品住宅为主，占比86%，其次为公寓占比6%，办公类物业需求量较少，仅占3%。

【排行榜】2021上半年开发区万科墨翠府项目，位列销售套数榜首位，佰和荣筑项目位列销售面积和销售金额榜首位。

【开盘统计】

因疫情持续影响，2021上半年烟台房地产市场推盘节奏放缓，23个项目累计加推30次；14个项目首开，因蓄客不足，多数项目取证后顺销。

商品住宅

【年度供销价】2021年上半年烟台主城六区商品住宅市场结构性平稳，供应量与成交量较2019年同期均上涨，成交均价稳步上涨，同比上涨2.4%

供应量：2021年上半年烟台六区商品住宅新增245万㎡，同比(2019年上半年)上涨11%，供应量增加；成交量：2021年上半年烟台六区商品住宅成交201万㎡，同比(2019年上半年)下滑5%，成交量增加；成交均价：2021年上半年烟台六区商品住宅整体成交均价为11814元/㎡，同比(2019年上半年)上涨11%，成交均价稳步上涨。

注：2020年因疫情影响，同比数据采用2019年同期数据

【月度供销价】2021年上半年商品住宅市场市场结构性平稳，月均销售33万㎡；成交均价整体平稳，个别月份受单盘影响价格略高。

【区域对比】芝罘区和莱山区价格相对坚挺，开发区受限于供货不足，出现结构性量缩价涨，高新区受制于莱山区虹吸拦截、牟平区受限于内生动力不足等影响，两区域量缩价跌较为明显。

从新增分布看，2021年上半年芝罘区新增供应最多，74.15万㎡，占全市供应量的30%，莱山区位列第二，高新区新增供应最少，仅12.87万㎡。从成交分布看，2021年上半年芝罘区是成交的热点区域，成交53.17万㎡，市场份额占全市的26%；高新区成交量最少15.01万㎡。价格方面，莱山区成交均价14174元/㎡，排在首位；开发区成交均价为13131元/㎡，位居第二；牟平区成交均价较低，仅7312元/㎡。

【存量走势】截至2021年6月底全市商品住宅可售存量为670.6万㎡，可售库存增加；当前去化周期为20个月，与2019年同期相比增加了8个月。

【区域存量】芝罘区和莱山区存量较高，但流速快，去化压力适中；牟平区去化压力较大为31个月，开发区去化压力最小为16个月。

从各区域分布来看，芝罘区存量较高，达157.1万㎡；莱山区存量131.5万㎡位列第二；高新区存量最少为63万㎡；去化压力方面来看，芝罘区和莱山区库存量虽然高，但流速快，去化压力适中；牟平区库存大，流速慢，去化压力大，去化周期达到31个月六区较高；高新区虽然库存量少，但流速慢，去化周期高达25个月，去化压力较大。

【总价段】2020年商品住宅市场总价段主要集中在100-150万，占总成交的36%；近年来，成交主力总价段从50-70万已经上涨至100-150万。

【区域面积段】70㎡以下产品成交集中在芝罘区，70-110产品主要集中在芝罘区和福山区，110-150㎡产品成交主力为莱山，150㎡上产品成交主力为莱山区、开发区及芝罘区；改善向东的趋势日渐明显。

【区域总价段】70万以下产品成交集中在牟平区，70-90万产品成交主力在福山区，90-120万产品成交主力为芝罘区、福山区，120-180产品成交主力为莱山区、开发区及芝罘区，区域单价对总价段的影响较为明显。

【建筑类型】高层仍是市场供需主力，其次为中高层，再次为小高层，受区域供应影响，小高、中高、高层产品价格差异不大；别墅市场中，经济型叠拼和联排产品市场接受度较高。

【建筑类型】高层产品销量占比较高，其次是中高层；联排、叠拼别墅、多层以及小高层等产品销量均有不同程度降低，超高层产品销售占比略微增加。

【排行榜】2021年上半年商品住宅排行榜，佰和荣筑位居商品住宅新增面积、销售面积、销售金额排行榜首位。

商业市场

【年度供销价】2021年上半年烟台商业市场供应减少，与2019年同期相比量价齐跌。

供应量：2021上半年全市商业市场新增15.09万㎡，同比2019同期增长11.7%；新增主要源自中南山海湾、天赐春城及万科翠湖山晓；成交量：2021上半年全市商业市场成交11.52万㎡，同比2019同期下降4.5%，稍有下降，成交主力仍为芝罘区毅德城；成交均价：2021上半年商业市场整体成交均价为14072元/㎡，同比2019同期下降4.4%。

【月度供销价】2021上半年烟台商业市场延续历来供过于求态势；其中5-6月份新增供应主要源自春华小区和万科翠湖山晓；6月份成交量源自逸城山色、一品洋房集中备案。

【存量走势】2021上半年商业市场期末可售存量173.91万㎡，去化周期62个月，商业市场整体供过于求，库存高企，去化压力较大。

【区域对比】2021上半年商业市场芝罘区新增供应较高，主要来自天赐春城、万科翠湖山晓等项目；成交量集中在芝罘区，其次牟平区和莱山区；而高新区市场价格占据较高位。

【排行榜】2021年商业市场排行榜中，福山区中传百乐里位列新增榜榜首，芝罘区毅德城位居销售面积榜首，并以4.72亿元稳居销售金额榜首。

办公市场

【年度供销价】2020年下半年烟台办公市场需求旺盛，虽然2021年下半年成交量同比2019年同期稍有下滑，但有逐渐上升趋势，而成交均价逐渐下滑。

供应量：2021上半年全市办公市场新增4.93万㎡，同比2019上涨18%，新增主要源自天赐春城和福瑞福海门；成交量：2021上半年全市办公市场成交7.76万㎡，同比2019下滑10%，成交主力为中节能朗庭和瑞和公馆；成交均价：2021上半年办公市场整体成交均价为9597元/㎡，同比2019下滑12%。

【月度供销价】2021上半年烟台办公市场供应集中在1、3、4月，主要为天赐春城和福瑞福海门等项目，3月份成交量较高，主要来自于开发区中节能朗庭集中备案，成交均价受到个案影响波动起伏。

【存量走势】烟台办公市场持续供过于求的态势，2021上半年去化周期为70个月，存量持续平稳，去化周期稍有上涨，去化压力仍然较大。

【区域对比】烟台2021上半年办公市场供应主要来自芝罘区天赐春城项目，其次福山区；成交主要来自开发区中节能朗庭项目，其次为莱山区；成交均价较高为开发区。

【排行榜】2021上半年开发区中节能朗庭独占办公市场成交榜榜首。

公寓市场

【年度供销价】2021上半年烟台公寓市场供需基本平衡，成交均价基本平稳。

供应量：2021上半年全市公寓市场新增7.57万㎡，同比2019上涨9%，芝罘区天赐椿城新增供应较高；成交量：2021上半年全市公寓市场成交5.64万㎡，同比2019下降4%，成交主力为福山中传百乐里项目；价格：2021上半年公寓市场整体成交均价为9131元/㎡，同比2019成交均价基本平稳。

【月度供销价】2021上半年烟台公寓市场供应集中在4、6月，源于绿地德迈珑璟台、丰金海悦湾等项目；成交以商住公寓为主，源于福山区中传百乐里项目；成交均价受个案影响波动起伏。

【存量走势】2021上半年可售存量84.11㎡；供应量较2019同期降低11.3%，但销量较2019年同期下降25.8%，截止到6月底，去化周期为66个月，市场压力稍有缓解。

【区域对比】2020年公寓市场供应主要来自开发区万泰金沙汇项目；成交主要源于牟平区融创迩海项目；莱山区成交均价较高。

【排行榜】芝罘区天赐椿城位列新增面积榜榜首，福山区万科城市之光位列销售面积榜及销售金额榜首位。

重点企业

【企业市场占有率】2021年上半年万科地产以38.36亿销售金额领跑烟台商品房市场，市场占有率17.1%；恒堃集团以12.61亿销售金额排名第二，市场占有率5.6%；融创中国销售额10.41亿排名第三，市场占有率4.7%。

【商品住宅排行榜】2021年上半年万科地产独霸三榜单榜首；恒堃集团三榜单第二；力高地产位居销售套数榜第三，融创中国位居销售面积和销售金额榜第三。

【商业排行榜】2021年上半年万科地产居三榜单榜首；乐凯置业位列销售套数榜第二；祥发置业位居销售面积、销售金额榜第二；意祥房地产开发位居销售套数榜第三，万泰置业位居销售面积、销售金额榜第三。

【办公排行榜】2021年上半年飞龙集团位居销售套数榜首，销售面积榜第二，销售金额榜第三；中节能位居销售面积和销售金额榜首；海信地产位居销售套数榜第二，星颐置业位居销售套数榜第三，瑞东地产位居销售面积榜第三。

【公寓排行榜】2021年上半年万科地产位居销售套数和销售面积榜首，销售金额榜第二；佰和置业位居销售金额榜首，销售套数和销售面积榜第二；融创中国位居三榜第三。

【商品房排行榜】2021年上半年万科地产蝉联三榜榜首，销售金额遥遥先进；恒堃集团位居三榜第二；融创中国位居三榜单第三。

总结与展望

【政策总结】当前经济环境下行趋势不断明朗，房地产市场受金融和政策调控影响，销量受限，投资下行，土地量降价涨，房企进入融资、拿地难度加大，购房者观望的“困难模式”

【总结/土地】2021上半年商住类土地供销平稳，楼面价稍有下滑，但目前仍相对处于高位，整体土地市场相对平稳。

2021年商住类土地供销平稳，楼面价稍有下滑，但仍相对处于高位，土地市场整体相对平稳。2021上半年全市商住类供应土地170万㎡，同比2019年同期下滑8%；成交土地138万㎡，同比2019年同期下滑8%；成交土地平均楼面地价3027元/㎡，同比2019年同期下滑13%。土地成交集中在高新区、芝罘区，占六区总成交面积的75%以上，芝罘区楼面地价位六区高位，公开土地市场竞拍日趋激烈，稀缺地块的供应成为品牌房企关注焦点。2021上半年市区已完成土地成交11宗，土地面积138万㎡。

【总结/住宅】2021上半年成交同比2019年同期下降5%，供应同期上周11%，价格呈上升趋势，同期上周11%；目前仍以刚需及首改型产品为主，但户型需求逐渐发生变化，由传统刚需两居户型逐渐提升为110-130㎡改善产品，成为市场主流。

2021上半年烟台商品住宅全年成交量201万㎡，均价11814元/㎡；疫情影响逐渐减弱，2021上半年商品住宅市场供求基本平衡，但疫情影响，社会各行百废待兴，市场信心不足、购房者观望情绪浓厚、置业更加理性，价格或阶段性平稳。从近几年各面积段成交占比看，70-90㎡以下刚需户型的占比逐年下降，但受疫情影响2021上半年70-90㎡刚需户型占比有所上升，相比2019年同期上升6%，而110-130㎡改善产品占比28%，稍有下滑。根据近期疫情影响，刚需市场稍有显现明显，随着疫情减弱，购房者对生活品质的需求提高，刚需及首改客户注重功能间数量，三/四房需求旺盛，刚需产品逐渐由传统100㎡以下升级为110-130㎡首改产品。

【市场趋势】——市场稍有回暖，价格维持稳定

疫情常态化下，市场有逐渐回暖趋势，但市场仍处于冷周期条件下，市场信心不足，观望情绪浓厚，置业相对理性，价格预计将持续保持稳定。

【总结/商办】商办物业存量呈现稳定上升趋势，目前仍以缓慢去库存为主，商办市场去化压力较2020年稍有上升。

烟台商办物业存量呈现稳定上升趋势，截止2021年6月底达到324万㎡，较2020年增长1.6万㎡；2021年商办物业的存销比上升，去化周期上涨至78个月，烟台市商办物业的销售周期约6年半，市场压力仍然较大；商办市场供求失衡，销售放缓，整体供应量严重大于销量；30-50㎡小面积、低总价产品客户接受度较高；公寓产品中LOFT“买一得二”的性价比高属性，市场份额逐步提升。

数据来源：锐理