2021年,该“贪婪”买房,还是“恐惧”卖房?内行一语道破

春节假期期间，亲朋好友相聚聊得最多的话题就是房子，足可见房子在国人心目中的重要性。尤其是一些晚买房的人，对于无房者更是言之凿凿劝诫“买房要趁早”。

根本原因有两个：其一、晚买房只会等来房价上涨；其二、就算不买房很多人也很难存住钱。结论就是，与其等待房价下跌买房，不如抓紧时间早买房，更何况那些早买房的人其实早已都赚得盆满钵盈了。凭借房子一跃实现财富自由者更是比比皆是。

事实上，从国家统计局公布的数据也不难看出，过去一二十年房子确实是无可比肩的“造富”神器。2000年-2020年，全国平均房价上涨了近5倍，由不足两千元一平飙涨到近万元一平。尤其是四大一线城市的核心区域，房价涨幅一度高达三四十倍。数以万计的人，靠投资房产发家致富，不仅轻松实现财富大幅增值，还坐拥数套、数十套房产，让人羡慕不已。相反，那些一直以来都没买房的人，按照现在的房价水平和工资收入水平，却连一套房子也买不起。

房子的造富效应极其突出，国家统计局公布的数据也显示，过去的2020年很多城市的房价仍然在小幅上涨，叠加不久前社科院预测2021年全国平均房价涨幅仍将不低于5%，那么对于2021年楼市，到底是该“抓紧买房”，还是“尽快买房”？或者我们说得更直白点，2021年的楼市，是该“贪婪”买房，还是“恐惧”卖房？

在给出这个问题的结论之前，我们先来分析一下当前房地产市场的基本面。首先，国家调控层面，仍然是以“收紧”为主基调。这体现在三个方面：

一、最近2个月，全国有十几个重点一二线城市收紧了调控，其中包括深圳、广州、北京、上海等一线城市。最值得一提的就是深圳，开始对经营贷和二手房定价动真格的。不仅如此，深圳还堵死了“假离婚获得购房资格”的漏洞。基于此，我们判断，深圳接下来过热地区的二手房，大概率是价格回软，部分楼盘未来甚至可能有超过15%的跌幅；

二、继2020年9月份央行给开发商设置融资“3条红线”之后，2020年最后一天，央行又联合银保监，给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比，分别设置了“红线”。中原地产首席经济学家张大伟分析认为，这是大杀器，代表银行要监管房地产，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节。

财经评论专家刘晓博也指出，中国房地产市场乱象，从来都是从银行开始的。什么时候资金无序进入房地产被按住，楼市也就彻底被控制住了。这是一个非常明确的信号，至少对于炒房投资客来说，现在很多城市不能再盲目进场了。与此同时，在资金监管趋严的背景下，未来1-2年将是开发商促销加速回款的关键时期。

三、从2019年、2020年全国70个重点城市的房价走势来看，虽然绝大多数城市房价依然在缓慢上涨，但是类似2016年年均上涨30%的情况（房价过快上涨）已经彻底得到遏制了。尤其是北京、上海这类一线城市，过去十年多房价一直处于“阴跌”状态，部分地区房价整体下调了10%以上。这意味着即使是一线城市，买房也开始“转盈为亏”。更昭示着，“闭眼买房躺着赚钱”的时代已经彻底终结了。

事实上，地产大佬冯仑不止一次公开宣布，未来买房的逻辑已经改变，闭眼跟风买房就想赚钱的时代已经结束，未来如果钱是捡来的就可以继续买房，如果是自己辛苦赚来的，还是建议不要再“蹚浑水”了。言外之意，未来几年买房都可能“亏损”。

聚焦到很多投资炒房客关心的“贪恋”买房还是“恐惧”卖房话题上，显然地产大佬冯仑是不建议2021年再继续“贪恋”买房的。按照冯仑的逻辑，2021年不仅不适合“抓紧买房”，相反一些人口萎缩、产业缺乏、经济发展缓慢的城市，房子多的人应该“尽快卖房”，一方面，这些城市未来房价上涨后继乏力，房价不涨就是跌，按投资来说，这是持续亏钱，另一方面，这类城市未来资源配置、人口引进的难度都很大，这意味着这些城市未来的房子很难消化，新二手房都极有可能面临有价无市、无人接盘的尴尬处境。

2021年该“抓紧买房”还是“尽快卖房”？该“贪婪”买房，还是“恐惧”卖房？内行一语道破

独立经济学家马光远2020年12月份发表的文章中直言，“房地产作为较好的投资品的时代已经结束，还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。”他直言不讳指出，从房地产周期来看，目前是20年的大周期，且总体上住房需求已得到满足。言外之意，整体而言，房价已经告别“普涨”的可能；从买房人实力角度观察，购买力的透支较多，几轮全国性的房价普涨之后，老百姓的钱已经花差不多了。言外之意，我们的居民部门已经无经济实力再支撑另一轮房价飙涨了。

不仅如此，他还直言指出，未来全国可能只有少数十几个城市的极少数房子仍然具有投资价值，绝大多数房子都会回归居住本源，不值得加杠杆去投资。买这类房子就如同火中取栗。

2021年该抓紧买房还是尽快买房，毫无疑问马光远已经一语道破了：全国绝大多数的房产已经没有投资意义了，继续贪婪买进，很可能得不偿失，尤其是远离城市群、经济发展缓慢、人口常年流失的三四线城市，投资炒作这类城市中的房产无异于“作茧自缚”。事实上，在谈及这类房产的未来处置方式时，经济学家马光远建议，现在确实到了一部分人“恐惧”卖房的时期了——相较于未来房产暗自贬值，吃掉很多人的投资成本，现在高位卖出、及时止损，要明智得多。

当然，按照经济学家马光远文中的观点，2021年并不是所有的房产都不适合买入，他提到的二十多个一线、部分省会、以及国家中心城市由于经济较为发达、资源较为丰富以及政策产业等的扶持力度较大，未来房价仍然面临较大的上涨压力。对于这类城市，2021年购房者如果自身条件具备，还是应该“抓紧买房”。按照经济学家李迅雷的说法，2021年部分一二线城市房价涨幅可能不低于5%，如果真是这样，刚需早买房确实是可以节省很大一笔成本的。但是这个房价涨幅对于投资客来说，显然是不划算的，刨除资金成本、折损成本和税费等，其实还亏大约3%。

很多人可能觉得，这是自相矛盾。其实不然，2021年该买房还是卖房，该继续贪婪还是心生恐惧，其实都是因人而异，因城而异。总体而言，2021年又将是房价整体趋稳、买卖双方博弈的楼市“小年”——投资机会渺茫，政策面、资金面都构成“利空”，继续孤注一掷加杠杆很危险；但是对于自住型刚需来说，如遇开发商打折促销、二手房东急需要钱大降价，这个时候趁机买入，还是非常划算的。更值得确定的是，在资金监管不断收紧的2021年，这样的机会还是有很多的。

当然，对于那些在竞争力不足的城市拥有多套房的业主来说，2021年也是升级置换的好机会，趁着市场整体稳定，尽快卖出那些有硬伤、无潜力的房产。尤其是一些房价已经开始缓慢下跌的房产，要想尽快脱手，千万不能舍不得“割肉”。