传来2021年楼市新禁令,无房人迎两好消息,2类人或撤出市场

作者：纵横论市

这些年房价上涨的因素，不可否认有城市化、土地等，但还有一个重要因素即是货币。

理论上，如果货币增长，所有商品的价格都应该上涨，如果出现某一种商品的价格长期较快上涨，那说明这个行业的吸收的货币超出了正常值水平，属于非理性上涨。虽然我们没有准确的数据证明房地产在这些年到底吸收了多少货币，但有两种现象不可不察：

1.开发商敢于大举拿地，让地价不断走高，同时不断提升销售价格，房价不断上行，原因在于手上必须有大量的资金去做这个事情。

2.购房者买排名前列套、买第二套房，甚至3套、4套等，开盘再多的房子都能消化掉，按照普通的工薪族收入，怎么可能有那么多钱去买。

说到底，无论开发商，还是购房者，他们本身没有那么多资金，需要依托银行、信托等机构。对开发商而言，他们可通过信托、银行等获得拿地、开发房地产项目的资金，对购房者而言，他们可以通过抵押、经营贷款获得购房首付资金，同时，向银行申请房贷，通过杠杆撬动购房需求。

所以，说到这里，有人针对“控制房价”就提出了一个看似特别但并不是没有道理的建议：银行停止房贷，购房需全款。笔者认为，如果真是这样，楼市购买力瞬间锐减，开发商肯定哭天喊地，至于房价，那就不是降不降的问题，而是有没有人买的问题。

当然，这仅是理想化的想法，国家也不会这么做。因为全款购房会带来一个严重后果：这个行业肯定废了，银行烂账瞬间爆发，金融、经济遭到致命打击，当然，这个时候，刚需也未必好过，因为考虑到原材料成本、人工成本，房价不可能很低，就算房价回落一半，很多人如果全款的话还是买不起。

鉴于此，国家对楼市的调控一直采用循序渐进，既不伤经济又可以去除楼市泡沫的方法，按照国务院参事室参事仇保兴的说法，“房地产泡沫不可贸然刺破，而是烫平”。可以看出，我们对楼市的调控一直采用的是比较温和的做法，有点类似我们的“中药” 理论，见效慢，但能治本。所以，针对楼市需求端和供应端管控，均采取了这种“中药疗法”，从目前来看，2021年开年就端上楼市管控的长效“药方”。

房地产贷款管控“5档红线”新禁令（覆盖房产需求端和供应端）。

这条新禁令发布的时间正好是卡在2021年的头一天，因为实施的时间就是2021年1月1日。在央行、银保监会《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中，明确要求对“房地产贷款余额占各项贷款比例、个人住房贷款占各项贷款比例”进行集中监管，给出了具体管理要求和口径。

排名前列档：工商、建行、农行、中行、国开行、交行、邮储行7家大型银行，两项贷款上限分别为40%、32.5%（前者指房地产贷款，后者指个人房贷，下同）;

第二档：招行、中信、浦发等17中型银行上限分别为27.5%、20%；

第三档：包括城商行、农合等中资小银行上限分别为22.5%、17.5%；

第四档：县域农合机构上限分别为17.5%、12.5%；

第五档：乡镇银行分上限分别为12.5%、7.5%。

说实话，监管层一直都有要求对房地产贷款和房贷的监管，比如此前引导“引导资金流向实体，非房地产资金不能流入房地产”，但从来都没有像这次这么明确，直接给出了按照银行等级进行具体比例管控。说明对楼市的管控进入到更为实操的层面，这“5档红线”划出来后，到底有什么影响？

这可从通知的另一条内容看出一二，其中设置了两个过渡期，超过上限2%以内的调整过渡期为2年，超过2%以上的过渡期为4年，按照笔者的理解，首先，超2个点还是更多，到底有多少银行？现在没有权威的数据，但肯定有一些银行超过这个上限比例，这样一来，房地产贷款（约束开发商）和个人房贷（约束购房者）比例连年增长的势头不仅会被抑制，而且要在原有基础上降低，让其在管控标准范围内。

举一个例子，一家银行年度的房贷的额度为4.5亿，占该行的总贷款比例的30%，现在要让其把比例控制在20%，那么就需要下降1.5亿房贷额度至3亿，当然，前面说了，“中药效果”不会一步到位，便给了4年过渡期，逐步达标。但更清晰的信号则是，房地产开发贷、个人住房贷款占比将呈现一个下降趋势。对住房市场的影响则是：少了这1.5亿房贷，将会有多少人会延迟购房或者就不购房了，可以肯定的是，购房需求将逐步减少，开发商也不能再有那么多资金去拿高价地、推动住房售价成本上升。

由此得出一个结论：2021年开启的楼市新禁令，将对我们的房地产市场产生深远影响，更加有利于楼市稳健发展。除此之外，我们还有两个好消息，对无房人是利好。

一是楼市库存继续上升。从很多房企发布的数据看，不少房企已经完成了2020年的销售目标，说明2020年的销售业绩不错，但不能忽视另一个数据，那就是楼市库存。据CRIC监测的数据显示，截至2020年11月（12月的数据还没出来），全国新建商品房库存为5.71亿平米，比上个月增长1个百分点，同比去年增加了9个百分点。很浅显的道理，开发商领了销许的房子没卖出去的越来越多，一方面给购房者提供了更多的房源选择，另一方面，开发商为了尽快的将手中存货变现，很有可能选择打折促销，直接降低购房者成本。

二是二手房挂牌量继续保持上扬。58同城、安居客发布的《2020年12月国民安居指数》信息显示，在2020年12月份，全国新增的二手房源挂牌量比11月增加了9.1%，值得一提的是，北上广深四大一线城市的二手房挂牌量都出现了上涨，其中2020年楼市较为火热的深圳，一个月之内，二手房挂牌量增加了30%，此外，漳州、徐州、汕头、洛阳等多个城市的二手房源挂牌量增长均在20%以上，说明不少购房者鉴于来年的判断，有变现的需求。对于刚需来说，放出来的量多了自然被压价，择机捡漏也是一个不错的选择。

对购房者是利好消息，但对这2类人就未必了，他们或不得不撤出市场。

排名前列类，前面步子迈得太快、杠杆用得太足的开发商。根据人民法院公告网信息显示，2020年申请破产的房企超过了470家，虽然相对于10万家总量还不算多。但从今年屡次暴露的千亿房企资金链问题，不得不说，随着“红线”禁令逐步产生威力，关门的房企将只多不少，值得注意的，这些破产房企都有一个共同点，把债务杠杆用到优质，想快速获得规模的扩张，只是在市场、政策的共同作用下，他们退出市场也是迫不得已。当然，这对于购房者并不是坏事，因为他们资金链那么紧张，怎么可能做出好产品，所谓“剩者为王”，剩下有实力、安心做好产品质量的房企才能走得更长远。

第二类，炒房客群体。我们看到，自国家提出“房住不炒”以后，各项调控措施都非常有针对性，包括2021年开年的“新禁令”，都是对房子是用来住的、不是用来炒管控思路落实。大家可以算一笔账，现在二套房贷利率在5.5%左右，如果房价涨幅低于这个幅度，其实就是亏损的，这还不算首付款本身的资金成本。所以，在楼市大趋势趋稳的大环境下，对于炒房客来说，他们或不得不选择提前撤离市场，否则，只能是越陷越深、越亏越多。

总结一下：随着楼市“新禁令”逐步发挥作用，对以上提到的2类人可能不太友好，但这也是人心所向，更有利于我们健康楼市环境的形成，加上两个好消息，我们的刚需群体是不是越来越有信心了呢？对此，你期待吗？