炒房客陷入“四面楚歌”?房地产迎来4个消息,央媒也给出了提醒

烟台搜狐焦点 2021-04-02 09:57:05
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如果要问你,过去一二十年最好的投资品是什么?相信绝大多数人都会脱口而出:买房子。的确,对普通购房者来说,通过买房子,不仅满足了自住需求,也实现了家庭财富的增长。对炒房客来说,随着房价不断上涨,仅通过囤积房产,短期内就可以赚得盆满钵满。因此,长期以来,国人对于投资买房投入了极大的热情,再加上房地产在经

如果要问你,过去一二十年最好的投资品是什么?相信绝大多数人都会脱口而出:买房子。的确,对普通购房者来说,通过买房子,不仅满足了自住需求,也实现了家庭财富的增长。对炒房客来说,随着房价不断上涨,仅通过囤积房产,短期内就可以赚得盆满钵满。因此,长期以来,国人对于投资买房投入了极大的热情,再加上房地产在经济中占据重要地位,所以即便面临多次调控,很多炒房客依然有恃无恐。但进入2021年以来,房地产陆续迎来了4个消息,炒房客开始遭遇全面围堵,陷入到了“四面楚歌”的境况。

01、除了新房市场外,二手房市场也开始面临房地产调控

长期以来,房地产调控的对象主要是新房市场,通过出台限制新房价格、土地价格等措施来降低楼市的热度,二手房价格往往并不直接受调控影响,而是由买卖双方博弈形成。正因如此,二手房挂牌价格混乱,房产中介哄抬房价,业主“抱团涨价”等现象不时出现。不过,2020年以来,楼市出现了一种新趋势:房地产调控同样瞄准了二手房市场。

今年2月,深圳出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,《通知》以二手房网签价格为基础,参考周边新房价格,形成了全市二手房成交参考价格,以此来引导二手房合理定价、理性交易。前不久,成都抄了深圳的“作业”,发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确规定:建立二手住房成交参考价格发布机制,加强对二手住房挂牌价格的管控。

笔者认为,和新房市场一样,将二手住房纳入“限价”的范围,可以打击房产中介以及炒房客哄抬房价的行为,从而将二手房的价格涨幅控制在合理的范围之内。除此之外,还可以减少新房、二手房价格倒挂的现象,从而抑制不断出现的“打新热”,压缩投机炒房的空间。

02、严查经营贷违规流入楼市的现象

众所周知,为了加大对实体经济的扶持力度,过去一年,不少银行都推出了低息经营贷,再加上各种优惠,经营贷年化利率普遍低于房贷利率,甚至低于公积金贷款利率。正是看到了利差的利好,不少炒房客钻了政策的空子,开始利用违规的方式通过经营贷来炒房,结果不仅推高了炒房杠杆,也助长了投机炒房的热度。

进入3月份以来,北京、上海、广州、深圳等四大一线城市纷纷启动了银行全面自查和监管核查,围堵消费贷、经营贷等资金违规流入楼市的情况。3月26日,银保监会、住建部、央行联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,其中要求各地要展开经营贷违规流入房地产的专项排查,并于2021年5月31日前完成,一旦发现立刻收回贷款,而且还要把处罚信息纳入征信系统。

新规下,不仅炒房投资的空间越来越小了,而且一不小心还可能面临亏损。比如,据媒体报道,苏州魏女士通过借款的方式凑齐首付,然后在深圳购买了一套房子,本来打算买房之后,通过办理经营贷的方式来偿还之前借来的首付款。但是,随着楼市调控政策的收紧,结果不仅经营贷无法办理了,而且还面临前期借款的高额利率,所以最终房子被法院拍卖,这期间损失了至少150万。

03、重新分配教育资源,学区房或开启“降温”模式

长期以来,不管是小平房,还是老破小,只要跟“学区”沾上了边,房价就变得高不可攀。毕竟,人人都希望自己的孩子可以接受最优质的教育,赢在起跑线上。因此,在购房过程中,优质学区房往往一房难求。正是看到了这种心理,投资炒作学区房的现象从未间断,关于“天价”学区房的报道也是层出不穷。不过,目前国家开始对热度居高不下的学区房“动手”了,未来学区房或开启降温模式。

根据教育部规定,要进一步遏制择校热,实现教育均等化。目前,北京、上海、济南、深圳、杭州、成都、厦门等很多热点城市都已经实施多校划片。比如,北京西城区,子女入小学时,不再对应登记入学划片的学校,而是全部以多校划片的方式入学,而且实施“六年一学位”。再比如,上海日前发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。其中规定,上海所有的重点高中都要拿出一大部分招生名额,按照各区中考人数的比例,分配到各区当中。

实际上,不管是划片入学还是平均分配招生名额,归根结底都是为了重新分配教育资源,促进教育的公平性,否则优质教育就成了有钱人的“专属”。除此之外,可以预见的是,一旦确定上某所学校的事情不存在了,学区房的地位和的价值也将会被重新衡量。显然,对炒房客来说,当初“天价”购买的学区房也将会面临贬值。据每日经济新闻报道,随着上海新规的出台,不仅看学区房的人群大幅下滑,还有学区房一夜降了60万,中介直言“以后学区房不香”了。

04、多地延长房子的限售期限,房子流动性或被“锁死”

一般来说,房子有不动产证即可挂牌出售。不过,在限售的调控手段下,房子不仅要有不动产证,而且必须达到规定年限,才可以出售或转让。实际上,从2017年楼市调控以来,限售就是重要的调控手段之一。根据当初各地的调控看,限售期一般为2-3年,也就是说,从拿到不动产证开始算起,要过2-3年才可以转售。当然,如果购买的是期房,由于建造周期一般为2年,所以至少也得需要4-5年才可以转售。另外,如果遇到开发商延期交房,最后时间只会变得更长。因此,限售对刚需自住来说无关痛痒,重点打击的都是那些短期投资的炒房客。

值得注意的是,最近一两年以来,随着楼市调控的深入,不少热点城市又纷纷升级了限售期限,从原来的限售期2-3年拉长到了限售期5年。比如,上海、杭州、宁波、苏州、青岛、长沙等城市。就在3月22日,成都又升级了楼市调控措施,其中明确规定: 登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,商品住房限售期限由3年延长到5年。3月31日,西安也升级了调控,规定住房限购区域内限售期为5年,而且还罕见地为二手房设了5年的限售期。

笔者认为,各地纷纷将限售期不断加强和延长,相当于把购房者的资金长时间“冻结”在楼市当中,将房子的流动性彻底“锁死”。除此之外,也会给许多已经被套牢的炒房客带来不小的资金压力,一旦房子断供,不仅要面临资金损失,还将面临信用损失。显然,种种举措都在逐步将炒房需求彻底排除在外。

总结

综合以上4点,房地产调控深入二手房市场,严厉打击经营贷违规流入楼市,遏制学区房不断升温的趋势,通过加强限售来锁死房子的流动性,无一例外的都把调控目标锁定在了投机炒房行为上。显然,当前炒房客正在面临“四面楚歌”的境况。按照这个势头来看,种种围堵之下,明年开始,炒房客或许要“全面消失”了。

值得注意的是,3月26日,南昌出台了房地产新政,不过由于引发了“放松调控”的解读,所以随后被约谈,于是楼市调控政策再次出现了“一日游”。笔者认为,其中释放的监管信号同样十分明确:即便楼市调控已经持续了四年多,但政策松动的空间依旧不大,大家都不要抱有任何幻想。正如此前央媒《经济日报》在文章《巩固楼市调控成果力度不能减》中给出的“提醒”:

未来要把楼市调控的重点放在房住不炒、抑制投机性购房上来,不给投机炒房行为提供任何空间。

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