房地产迎并购大年?房企花钱变谨慎,卖家回笼资金先“打骨折”

来源：时代周报

金融机构和各地政府相继释放积极信号，为房地产行业并购大年拉开序幕。

近日，有媒体报道，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。广东省政府召集多家房企开会，为央企国企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

1月10日，一名参会房企人士告诉时代周报记者，广东省政府确实于元旦后召集房企开会，会议内容为央企国企介绍公司及分享经验，困难房企介绍项目，加强双方之间交流。但政府未强制要求促成合作，也未下达具体的考核指标。

在此背景下，房企加快收并购步伐，交易链条延伸至多元化业务。Wind数据显示，1月1日-12日，房地产行业共有19条并购动态，涉及房地产开发、房地产服务、酒店管理、物业服务等细分领域，主要并购方式为股权出让和项目转让。

多起收并购交易中，承债式收购成为主角。1月4日，蓝光发展（600466.SH）公告称，将净资产约15亿元的资产包以1元对价转让给金科股份子公司。通过本次承债式收购，蓝光发展可减少约91亿元负债。

“随着陷入债务危机的企业增加，承债式收购在一定程度上具有启发意义。”1月12日，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉时代周报记者，未来承债式收购仍存在不确定性，此种方式的选择要结合企业自身经营情况及市场走势判断。

并购规模加大

2022年开年，房地产行业迎来多宗交易。

1月5日，禹洲集团（01628.HK）和华润万象生活(01209. HK)先后发布公告，华润万象生活拟收购禹洲物业，交易金额不高于10.6亿元；同日，大发地产以1.95亿元转让子公司33%股权，总对价为人民币1.95亿元；1月7日，祥生控股集团(02599.HK)公告称，拟以3.37亿元出售向日葵健康予天成宏伟置业，涉35万平方米养老中心。

并购事件频发，与央行与各地政府的导向相关。2021年年底以来，政策层面积极鼓励有实力房企推进收并购事件，并提供匹配的融资支持服务。

2021年12月20日，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

2022年元旦后，广东省政府召集多家房企开会，为央企国企和困难企业搭建交流平台。与会房企包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。

多方促进下，2022年是否将迎来并购潮？1月11日，贝壳研究院高级分析师潘浩在接受时代周报记者采访时表示，央行与地方政府的积极表态利好行业，但短期内收购方观望情绪犹在。一方面，行业风险尚未完全出清；另一方面，当前土地市场利润率尚可，稀释了收并购项目的性价比。因此，预计全年收并购重点会集中在第二、三季度。此外，央行的重点是缓解部分房企短期流动性问题，其宗旨是保持房地产行业长期健康稳定的发展，收并购是其中一种形式。

潘浩指出，2021年受行业下行预期与金融监管政策影响，房地产行业间并购规模大幅下降，并购金额与并购数量为近5年内较低。在低基数前提下，2022年房地产行业收并购市场体会大幅增长，但短期难形成较大规模的并购潮，预计整体规模在2020年的规模水平上下波动，并购金额区间为3000亿-4000亿元。

西南证券研报认为，当前行业收并购困境在于流动性压力尚未完全解除，且土拍市场性价比更高。政府从化解行业及金融风险的角度出发，有推动房地产收并购的意愿。在政府推动下，2022年房地产收并购环境或将有所好转。

标的选择更谨慎

房地产行业进入下行周期，房企在挑选标的时不再出手阔绰，对标的的尽调、筛选机制更加严格。

张嘉（化名）在某商业银行负责对接房企的融资业务。1月11日，张嘉对时代周报记者表示，目前中小企业的房地产融资没有放松迹象，目前该行只对少数中小企业放款，总行已暂停新增民营房地产业务。而对大型房企及央企国企的融资产品更多元、融资利率更优惠。因此，融资的分化将导致不同规模房企到手资金体量分化，给予大型房企更多收并购空间。

“现在房子不好卖，购房者入市欲望低，买方购买资产后变现预期降低，所以态度十分谨慎。若卖方想加速资金回笼，必须降价，甚至得'打骨折'。”张嘉表示，目前并购市场标的物增加，买方选择性多的情况下势必挑肥拣瘦，卖方不得不做折价打算。

张嘉透露，其所在的银行暂未为促成房企收购制定相应方案，未提供相应的产品。买方和卖方互相博弈需要一定时间，离推进到银行融资层面仍有距离。

买卖双方博弈，多个摆上货架的资产最终流拍，面临有价无市的困境。

1月1日，*ST松江公告称，公司曾于2021年第三季度分3次在京东拍卖破产强清平台上处置广西松江60%股权和3.9亿元债权，但最终均流拍。1月3日，融创服务与排名前列服务控股均发布公告称，公司终止收购排名前列服务控股约32.22%股权。

事实上，承债式收购为困境房企提供降债思路，但过程中的变数诸多，标的质量是决定交易能否顺利推进的关键。

1月11日，合硕机构首席分析师郭毅对时代周记者表示，从房企收并购的方式看，收购的资产包和项目都可能存在债务问题，因此绝大部分收并购都是承债式收购。此类交易中，交易双方对资产包的价值认定在于利润空间能否覆盖债务。交易能否成功取决于资产包的最终变现的能力。如果资产能够在溢价变现的同时覆盖债务，对买家而言便一宗健康的收购。

通过承债式收购，多家困难房企得以获得流动资金、降低负债。行业格局在大鱼吃小鱼中重新洗牌，头部效应愈发凸显。

克而瑞研究中心数据显示，2021年行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%。而TOP50房企销售操盘金额门槛则同比下降14.9%至570.6亿元，规模分化加剧。