停止拆迁?老房子全部“旧改”,这两类人身价或上涨

先来说一个发生在身边的真实小故事，据单位一位保安岗同事讲，他家拆迁了6套房，而且还有补偿款，具体数目不详，这个倒无关紧要，因为房子是大头，由于拆迁的早，周边都不太发达，安置也就在离原址2公里不到的地方，目前这里是该市房价较高的区域，商品房均价在6万/平米，安置房即使打个7折，一套房也有400万以上，所以，他是妥妥的千万富豪，每个月拿着4000元不到工资，按他的话说，人总得找点事情干，顺带挣得一份养老保险。

“别人工作是为了生计，拆迁户工作则是打发时间”，其实，这种情况在过去很多年都存在，特别是像北、上、广、深、杭、宁等大城市，经常有媒体报道，一个个老小区、城市村落拆迁，批量产出千万、亿万富豪。对于这样的现象，有的人盼望“拆迁造富的机遇”什么时候轮到自己，也有人认为“这样不公平”，特别是对于那些苦苦奋斗的人来说，一辈子劳动未必能赶上人家一套拆迁房，他们或自暴自弃，轻视学习和创新，这种财富的差距不利于实现共同富裕的目标，也不利于社会的进步发展。

不过，随着城市化的发展，这一切正在迎来改变。

住建部在2019年7月的“旧改”吹风会上，黄艳副部长表示，“将尽量避免大拆大建，一拆了之”，在经历多年的大量拆迁后，这是主管部门首次明确了对拆迁的态度。

时间到了2020年4月，“国常会”上强调“加大老旧小区改造力度，以惠民生扩大内需”，这是从国家层面对待老旧小区的对策。3个月后，也就是2020年7月20日，国务院办公厅公开发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，系统地明确了旧改的对象、目标和相关支持政策。

在年底的城市工作会议上，住建部对2021年安排了八项重点工作，排名前列项工作便是“推动城市更新，全面推进城镇老旧小区改造，以推动城市高质量发展”。

“拆迁”与“旧改”看起来是两件事，实际上则是一脉相承。

根据此前十三五的规划要求，“棚户区改造、城中村与危房改造将在2020年底基本结束”，换言之，能拆、可拆的房子基本拆了，虽然未来还可能有一些零星的收尾工作，但大规模的拆迁不会有，能不拆就不拆了，这也与黄艳副部长的表达相一致。

老房子停拆后，又如何做到城市更新呢？国家一锤定音，同时住建部在2021年工作也确定：老房子一律按“旧改”新规处理。很明显，旧改新规与拆迁进行了无缝对接。按照国家对城市旧改的规划看，起码明确了3点：

1.在未来5年，将对2000年前建造的老房子进行全面改造，分批次进行，实际上在2020年已经提前计划改造了近4万个老小区，按照官方的摸底，全国有22万个符合改造条件，也就是说还有18万个老小区将在2021年-2025年期间改造完毕。

2.从改造的内容看，不是简单的“出新”，是按照现代人的居住方式进行全方位的改造，同时根据小区的基础条件和需求，将改造分为基础、完善和提升3类，比如像水电气管网、小区安防等基本居住条件和环境的改善，就属于基础类，还比如节能、供暖、加装电梯等是就属于完善类，还有适应现代的养老、托育等就是提升类，这个主要看需求。

3.旧改替代拆迁，将是一个长期趋势。几个方面可以说明：一是文件都强调了推进城市建设方式转型；二是到2022年形成制度框架、体系和工作机制（为后面的旧改积累经验）；三是在日前住建部发布的《关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（排名前列批）的通知》显示，包括北京、山东、福建、江苏、浙江、湖南、四川、江西等省市已有一批可复制政策机制，这些都将贯穿于未来的旧改过程中。

旧改取代拆迁，虽然拆迁暴富的现象不再，但旧改对提升现有居住水平是看得见、摸得着的。

“别指望旧改赚钱，但带来的好处是显而易见的”，这是一位上海老小区在经历旧改后的真实感受。其实，从旧改的内容可以看到，门禁、道路、绿化、停车等难题都属于改造项目，除了楼间距离、建筑结构不能改造外，能改则改，经改造后，老小区有焕然一新的感觉，脏乱差环境将得到显著改善。

居住环境好了，房子增值也是自然而言，用清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生的话说，“旧改虽然不是为抬升房价，但会带动房子升值”。因为小区一旦改造完毕，市场会对小区的价值进行重新评估，业主也会根据市场行情重新调整自己房子的挂牌价，从其他已改造成功的小区看，一般有15-30%的价值提升空间，尤其以这两类业主受益更多，身价或上涨。

排名前列类，低密度老小区业主。老小区有一个共性，大都处于城市的核心区域和地段，当时建造这些房子的时候，土地资源没有那么紧张，不少小区的楼间距宽和容积率比较低，这为后期的改造提供了无限可能，比如有空间增加绿化、车位、各种娱乐、健身和养老等实施设备。可以说，占据地利的低密度老小区，周边有学校、有医院、有商业和交通配套，加上补齐小区设施设备这一大短板，这样的小区，别说老年人超喜欢，就算一些挑剔的刚需年轻人也会侧目。

第二类，能装电梯的高楼层业主。现在的新房价格高，盖再高也不愁卖，不仅仅是因为房子新，还有一个重要的原因就是上下楼方便，这也是很多没有电梯的老小区所不能比的。不过，考虑到老龄化的上下楼出行问题，在旧改新规中明确，“鼓励有条件的老小区加装电梯”，一段时间以来，包括发改委等部门发文支持居民提取公积金装电梯，还有多个省市探索“共享电梯”模式，均是给老楼装电梯提供支持和帮助。从一些地方的实践来看，只要楼体安全性经过评估以及大家协商一致，均可以申请加装电梯。通过现有技术看，成功装上电梯后，一二楼低楼层业主采光、居住不会有多大影响，但对高楼层的住户来说，居住价值提升明显。

总体看来，旧改不像拆迁那么“赚钱”，但带来的好处直接而明显，除了上面提到的两类业主身价或上升，整个小区的居住环境也都得到改善，可以说，居住价值和资产价值提升也是全方位的，也逐步缩小了与同区域新房的差距。