“断供房”数量大增,楼市迎来“寒冬期”?

对于中国人来说，买房是人生中的一件大事，因为房子不仅仅是遮风避雨的一个场所，同时也与户口、教育、医疗、婚姻等直接挂钩。因此，时至今日，房子俨然已经成为了生活的必需品，而且人们对买房投入了很大热情，全款买不起，即便背负上百万贷款也要买房。根据央行发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示，中国城镇居民家庭负债参与率高达56.5%，但家庭负债结构较为单一，其中房贷是家庭负债的主要组成部分，占据家庭总负债的75.9%。

面对房贷压力，经常听到不少朋友告诉笔者，没有买房时着急买房，但买了房子以后，面对月供压力，有时候反而会后悔买房。实际上，这是很多刚需都有的感受，不过即便会后悔，最后大家也都咬咬牙挺过去了，毕竟房子的地位实在太重要。除此之外，一旦房子断供，银行就会向法院提起诉讼，房子就会被低价出售，如果仍旧不能填补房贷，剩余的部分还得购房者再次掏钱来弥补空缺。因此，断供的结果就是不仅房子会打水漂，个人信用也会出现问题，最后生活各方面都会受到影响。因此，绝大多数人都不会轻易断供。

但是，关注楼市的朋友应该发现了，最近两年来，关于断供房的各类消息逐渐多了起来，而且根据相关机构的统计数据显示，法拍房的数量也一直不断增加。所谓法拍房，就是指遭法院强制执行拍卖的房屋，主要原因就是业主无力履行按揭合约或无法清偿债务，通过将其房屋进行拍卖来偿还债务。公开数据显示：在2017年，全国法拍房约9000套，2018年约2万套，2019年达到50万套，2020年末达到134万套。截至3月中旬，根据阿里拍卖网显示，数量已经高达140多万套。

通过数据可以看出，从2017年开始，法拍房的数量开始呈现出了快速增长的趋势，而且在不到4年的时间里，法拍房的数量已经快速增长了155倍。细心点还可以发现，从2017年开始，过去这三年多的时间里，也是房地产调控不断深入，房价水平不断调整的阶段。因此，法拍房数量的快速增长显然与楼市调控存在着很大的关联。只要房地产调控不放松，按照这个势头看，预计2021年法拍房的数量可能还会继续增加，实际上目前这种迹象已经出现了。

上文我们也说了，对于普通家庭来说，买房子就是用来住的，不管未来房价水平如何变动，即使有些后悔的情绪，普遍也不会选择断供。更何况，过去这三四年里，虽然面临严格的调控，但房价走向整体比较稳定，即便有些城市的房价出现了下行调整的趋势，但大多数城市也只不过是房价涨幅在收窄而已。因此，除了少部分真正还不起房贷的购房者以外，绝大多数的购房者都不会选择断供，或许会面临月供的压力，但都会省吃俭用，咬咬牙挺过去。

那么，为何近几年断供房数量会快速增长呢？其实，真正选择断供的往往是投资炒房客。对于投资炒房客来说，只有房价上涨，并且房价涨幅跑赢折旧成本、贷款利息等房产持有成本，才可以到达稳赚不赔的目标。但是，在房住不炒的长期定位下，近几年房价涨幅开始不断收窄，靠炒房赚钱越来越难。日前，中指研究院院长莫天全预测，在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，今年房价涨幅可能会在5%左右甚至低于这个数字，而经济学家李迅雷表示，目前一套房子的持有成本大概在6%-9%左右。显然，炒房亏损正在成为一种趋势，这也是很多投资炒房客断供的重要原因之一。

看到这里，笔者不禁想起，去年年底，新京报曾报道，2016年一位网友在燕郊买了套房子作为投资，可是四年过去了，不仅没等来升值，房价反而还下跌了将近50%，所以这位网友准备将这套房子赠与别人。但前提条件是，目前还剩70多万贷款，需要接盘者自己来还。看到这里，可能有人会问了，当投资房产亏钱了，为何这些投资炒房客宁愿选择赠送，甚至选择断供，都不把这些房子挂在二手房市场卖掉呢？其实，根本没有那么简单。对炒房客来说，目前普遍面临着以下3个难题，这也是断供房、法拍房不断增加的重要原因。

一是房地产调控加码，限售期不断延长。随着房地产调控的深入，各地调控措施不断加码，尤其是限售期不断延长，普遍从限售2年、3年调整到了5年甚至更长时间。因此，对于不少投资炒房客来说，即便想把房子挂到二手房市场上去，也没有办法出售，所以只能无奈断供。

二是二手房挂牌量大增，成交周期不断拉长。伴随房地产市场进入调整期，各地二手房挂牌量不断增加，很多城市已经突破10万套甚至更高。但是，由于目前购房者普遍较谨慎，购房积极性下滑，所以使得成交周期不断拉长，房子不是想卖就能卖掉。一般来说，如果连续3个月或者一年内累计6个月都没有按时还款，银行就会将其视作断供。

三是监管层加快了对不良资产处置的速度和力度。为提高银行业抵御风险的能力，过去一两年，监管层加快了处置不良资产的速度和力度。根据相关统计，2020年银行系统全年处置不良资产大约为3.02万亿元，比2019年增加了近1万亿。不仅如此，据人民网报道，银保监会高层还在《求是》刊文表示，由于很多贷款已经延期了，2021年的处置力度还会更大。

根据以上三点来看，不是不愿意卖，要么是没有办法出售房产，要么是出售了没有人接盘，要么就是面临银行处置不良资产的压力，所以一旦房子亏损了或者炒房客扛不住了，最终也只能选择弃房断供，从而面临房产被拍卖的可能。当然，断供房、法拍房数量的不断增加，说明楼市行情的确已经改变了，而且越来越多的投资炒房客开始意识到，靠投资炒房赚钱越来越难了。

从长期来看，楼市调控依然会继续加码。目前，深圳、成都已经先后出台了二手房指导价发布机制，进一步打击抱团涨价等行为，未来或将成为楼市调控的新标配。除此之外，目前各地正严厉打击消费贷、经营贷等违规流入楼市的情况，一旦发现，经营贷款可能会被提前收回。显然，种种信号都表明，与以往动辄升温的楼市相比，当前楼市正在迎来“寒冬期”，而所有的这些政策锁定的目标都是炒房客与囤房客，一旦持有成本增加或者资金压力加大，未来不排除会出现抛售的现象，所以断供房、法拍房的数量还会继续增加。

在笔者看来，在不断涌现的断供房、法拍房面前，长期以来房价只涨不跌、买房稳赚不赔的观念正在被一一击碎，而在房住不炒的长期定位下，随着房地产调控的不断加码，未来的房价、楼市或会让不少人感到悲伤。不过，同时也应该看到，对刚需而言，这未必不是一个好消息，一旦投资炒房客大规模离场了，不仅房价水平更容易被接受，而且可供选择的房源也增加了。