【烟台楼市季报】住宅市场较去年同期呈现回暖迹象 价格稳中有升

烟台搜狐焦点 2021-04-06 10:29:16
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2021年01月01日-2021年03月31日,本季度全市商品住宅市场新增新增供应75.79万㎡;成交88.82万㎡,成交均价11880元/平,与去年同期持平,成交主力源自滨湖万丽、碧桂园凤凰山庄等项目。 土地市场 【整体市场】 土地供求——1季度,烟台商住类土地市场供应6宗,建筑面积59.74万㎡

2021年01月01日-2021年03月31日,本季度全市商品住宅市场新增新增供应75.79万㎡;成交88.82万㎡,成交均价11880元/平,与去年同期持平,成交主力源自滨湖万丽碧桂园凤凰山庄等项目。

土地市场

【整体市场】

土地供求——1季度,烟台商住类土地市场供应6宗,建筑面积59.74万㎡;成交7宗,总建筑面积81.05万㎡,楼面地价3344元/㎡,总成交金额27.10亿元,均为底价成交。

【区域分布】

区域土地供求——1季度芝罘区领跑烟台商住类土地市场,供销两旺,出让40.17万㎡、成交42.95万㎡;芝罘区商住类土地楼面地价为4553元/㎡居于首位;1季度成交土地均为底价成交。

【土地供应明细】

土地供应明细——1季度商住类土地供应6宗,其中2宗位于莱山区,1宗位于福山区,1宗位于开发区,2宗位于芝罘区。

【土地成交明细】

土地成交明细——1季度商住类土地成交7宗,其中2宗位于莱山区,2宗位于芝罘区,2宗位于高新区,1宗位于福山区。

【重点地块】

1月10日, 烟台天爱置业有限公司与力高集团竞得芝罘区下曲家村北侧,机场路以西,青年南路以东地块。成交价1.61亿元,楼面价3002元/㎡,底价成交。

下曲家村北侧地块烟J[2020]Z007号宗地,为住宅、商服、公共管理与公共服务用地,土地占地总面积3.90万㎡,整体容积率1.37,规划建筑面积5.35万㎡,商业占比24%,土地成交楼面地价3002元/㎡,成交总价1.61亿元,底价成交。根据竞买须知,本宗地需回购安置住宅建筑面积7437.32平方米,回购单价3219元/平方米,回购费用2394.07万元;宗地竞得人须无偿提供住宅建筑面积1487.48平方米、无偿提供商业网点建筑面积743.70平方米。地块周边配套完善,居住氛围浓厚,周边在售项目有金象泰翰林苑、绿城留香园、馨逸之福等,教育配套有鲁峰小学、烟台第三中学等。

【重点地块】

3月1日, 烟台市芝罘区鸿璟房地产开发有限公司(绿城)竞得芝罘屯路以南、建设路以西(三站新区项目)宗地地块。成交价17.95亿元,楼面价4774元/㎡,底价成交。

三站新项目地块烟J〔2021〕1001号宗地为住宅、商服、公共管理与公共服务用地,商业占比33%,土地占地总面积13.25万㎡,整体容积率2.84,规划建筑面积37.60万㎡,成交总价17.95亿元,底价成交。根据竞买须知,宗地内配建建筑面积不少于 10 万平方米的大型集中式商业建筑(其中地上商业面积不少于 9.1 万平方米),自行持有并整体运营,不得规划为酒店、办公、建材市场、批发市场等非零售市场,不得分散设置,不得分割销售,须与住宅同步建设,需配建9班幼儿园。地块周边配套完善,交通便利,在售住宅项目有招商雍锦湾、大商城市乐园等;周边教育配套有工人子女小学、烟台第十三中学等。

住宅市场

【供求走势】

供销价——2021年1季度住宅市场新增供应75.79万㎡,同比增加153%;成交88.82万㎡,同比增加152%;成交均价11880元/㎡,与去年同期持平,成交主力源自滨湖万丽、碧桂园凤凰山庄等项目。

各区域——从供应来看,莱山区以28.4万㎡位居供应榜首;从成交来看,芝罘区以22.4万㎡位列第一。

【存量情况】

住宅存量——截至3月底,住宅市场可售存量为614.4万㎡;去化周期为17个月。

区域存量——芝罘区可售存量最高137.3万㎡,高新区存量最低58.2万㎡,莱山区及开发区去化周期最低为13个月,牟平区最高为25个月,去化压力较大。

【分面积段分析】

面积段成交——从供应看,110-145㎡首改产品供应量最高2441套,占比38%;从成交来看,110-145㎡再改产品成交量最高2903套,占比39%,其次为90-110㎡改善产品2844套,占比38%,改善型需求得到释放;从存量来看,110-145㎡再改产品最高19966套,占比39%。

【分价格段分析】

单价段成交——1季度住宅市场单价段12000-16000元/㎡为主力,成交2098套,占比28%,其次为10000-12000元/㎡产品,成交1949套,占比26%。

总价段成交——总价段100-150万改善类产品成交最多2750套,占比37%,其次为70-100万产品,成交1906套,占比22%。

【分物业分析】

分物业类型——从供应看,1季度高层产品供应最高3547套,占比55%,其次为中高层产品1959套,占比30%;从成交来看,高层产品成交最高3704套,占比49%,其次为中高层产品2088套,占比28%,别墅仅占1%;各物业存量最高的为高层住宅产品21632套。

商办市场

【商业市场】

供求——1季度商业市场新增供应6.58万㎡,同比增加177%;成交5.96万㎡,同比增加85%;成交均价14648元/㎡,同比下跌2%。

存量——截至3月底商业可售存量为170.2万㎡;由于成交量减少,去化周期升至70个月。

【办公市场】

供求——1季度办公市场新增供应3.3万㎡,同比减少58%;成交3.0万㎡,同比减少42%;成交均价10543元/㎡,同比下跌9%。

存量——截至3月底办公可售存量为65.0万㎡;去化周期降至63个月。

【公寓市场】

供求——1季度公寓市场新增供应4.3万㎡,同比增加149%;成交5.1万㎡,同比增加704%;成交均价8246元/㎡,同比下跌6%。

存量——截至3月底公寓可售存量为82.8万㎡;去化周期为61个月。

企业表现

【市场占有率】

企业1季度商品房销售金额市场占有率排行榜——2021年1季度万科地产以19.3亿销售金额位列烟台商品房市场排行榜首位,占有率27%;佰和置业以6.2亿销售金额排名第二,占有率8.7%;融创中国以4.5亿销售金额排名第三 ,占有率6.3%。

【排行榜】

商品房排行榜——2021年1季度碧桂园凤凰山庄位列新增套数榜第一,佰和荣筑位列销售面积榜及销售金额榜第一。

商品住宅排行榜——2021年1季度碧桂园凤凰山庄位列新增套数榜第一,佰和荣筑位列销售面积榜、销售金额榜第一。

商办类排行榜——2021年1季度,天赐椿城位列新增供应榜榜首,中节能朗庭位列销售面积及销售金额榜榜首。

总结与预测

【总结预测/土地市场】

土地市场:2021第一季度烟台商住类土地供销同比均大幅下降,供应同比下降60%,成交同比下降67%;近几年随着公开土地市场竞拍日趋激烈,以及政府对旧改项目的推进,开发商收购或合作开发模式逐渐增多。

2021第一季度烟台商住类土地对比同期供销均大幅下降,全市供应土地59.74万㎡,同比下降60%,成交81.05万㎡,同比下降67%。

烟台自17年以来楼面地价整体稳步上扬,19年开始大幅上涨,2021第一季度楼面地价稳中有升,楼面地价为3344元/㎡。

土地成交集中在芝罘区、莱山区、高新区,占六区总成交面积近九成。第一季度商住类土地成交均为底价成交。

2021年度市区拟定出让土地18宗,土地面积160公顷(约合2400亩),目前一季度已完成出让6宗,土地面积405.99亩,从出让宗数来看已完成2021年计划的33%,由此推测第二季度烟台市区将有小批量土地供应。

【总结预测/住宅市场】

商品住宅:市场在1季度较去年同期呈现回暖迹象,1季度商品住宅成交总量为88.8万㎡,同比增加152%,价格稳中有升;从成交结构来看,改善型需求逐渐增加。

2021年1季度烟台商品住宅市场成交量88.8万㎡,同比增加152%。成交均价为11880元/㎡,与去年同期基本持平。芝罘区、莱山区市场为主力军;万科、融创、碧桂园等开发商持续发力,本土房企中佰和置业、恒堃置业较为强劲。

从近几年各面积段成交占比看,90㎡以下刚需户型的占比逐年下降,110㎡以上改善性需求逐渐增加,2021年1季度90-110㎡首改产品为市场主力,占比为38%,110-130㎡产品成交占比上涨明显达到26%。预计未来,改善产品将占据绝对份额,客户对终极改善产品需求越来越高。

【总结预测/商办市场】

商办物业:1季度商办市场逐供销平稳,因新增较多,商办市场去化压力稍有增加,以缓慢去库存为主,目前商办物业认可度仍旧较低,以低价产品去化为主,品牌房企市场占有率将持续走高。

烟台商办市场1季度供销平稳,因商业产品新增较多,截止2021年3月底商办物业存量达到318万㎡,表现为供大于求;

商办物业的供销比略有增加,2021年1季度去化周期为70个月,烟台市商办物业的销售周期约6年,市场压力仍巨大;

2021年1季度,开发区中节能朗庭、芝罘区毅德城、福山区万科城市之光等项目带动整体商办产品去化,预计二季度将有新华万科星耀天地、万泰金沙汇等公寓产品集中推出。

目前公寓、办公产品在市场的认可度仍旧偏低,万科城市之光、绿地德迈珑璟台等公寓产品采用低价方式加速去化。办公产品持续缓慢去化,改善项目社区底商带动整体商办物业的去化。

数据来源:锐理

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