房价下跌信号?百强房企超八成未达年度目标,注意存货减值风险

来源：时代周报

日前，克而瑞发布数据，2021年，百强房企累计销售操盘金额同比降低3.5%，销售增速罕见出现下滑。同时，百强房企目标完成率远不及历史同期，披露年度业绩目标的规模房企中，逾8成未完成目标。

“2021年下半年，持续性的成交行情降温，使房企销售数据明显承压，直接影响其现金流等状况。”近日，一名地产行业分析师告诉时代周报记者，预计2022年房地产市场会呈现“U型”走向，即上半年仍会保持降温态势。

房地产销售市场的持续走弱，使得市场目光更聚焦于房企存货减值的风险。平安证券指出，2021年重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值的风险。

“减值会导致企业当期利润减少或出现亏损。”汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者，预计2022年，在流动性危机和资产价格下跌双重作用下，会有部分房企计提存货减值准备。

阳光城执行副总裁吴建斌告诉时代周报记者，由于资产价格下跌，理论上房企会计提存货减值准备。但实际上每家房企掌握的尺度不一，需求不一，拨备的金额或比例就不同。

地产行业进入零增长时代

2021年，房地产市场再度上演“过山车式”行情。

上半年，市场形势一片大好。年初部分热点城市延续了2020年年末的热度，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡。二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步拉升上半年楼市的整体售房数据。

图源：视觉中国

从企业表现看，百强房企上半年累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。其中TOP10、TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛，分别同比提升70.9%、54.3%、51.5%，实现规模稳定增长。

到下半年，市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩大至30%以上，这在历史上实属罕见。企业层面，2021年规模房企销售增速罕见出现下滑。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。在行业去杠杆、市场降温的背景下，不断出现大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，房地产过度金融化是导致今天危机的根本，所以此次政策调控和去杠杆政策非常及时到位。

“首先是房企各种融资渠道的全面收紧，其次是地方监管力度的趋严，使预售制度变“准现房制度。再者就是政策叠加改变预期。”丁祖昱称，2021年，73省市出台249次政策调控，深圳、广州（分区调控）政策调控高达20次，同时19城落地“限跌令”，房地产税试点将落未落，这些政策叠加都对预期产生影响。

丁祖昱认为，房地产行业已告别“白金时代”，进入“零增长时代”。

克而瑞指出，展望2022年，企业整体业绩预期将更保守，仍会有一定规模的房企面临业绩下滑困境。新常态下，规模房企整体经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率、防范风险、降本增效。

警惕存货减值风险

房地产市场的持续走弱，使行业上中下游企业纷纷减值计提。房企存货减值计提主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若可变现净值低于预计的总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

2021年8月26日，中国平安发布公告，对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计为人民币359亿元。据悉，本次计提资产减值将减少中国平安2021年半年度税后归属于母公司股东的净利润金额208亿元。

10月28日，华夏幸福发布公告，基于谨慎原则，公司对部分可能发生减值的资产计提了减值准备。2021年第三季度，华夏幸福共计计提坏账准备8.94亿元，计提存货跌价准备4.09亿元。据悉，本次计提资产减值准备，将影响华夏幸福利润总额13.08亿元，影响华夏幸福归属于上市公司股东的净利润10.81亿元。

12月7日，三棵树涂料发布公告，2021年9月末，公司对主要客户包括中国恒大、华夏幸福、蓝光发展和恒泰地产的应收款项坏账准备计提金额合计达2.67亿元。公告还称，若未来下游地产客户出现经营情况进一步恶化，公司亦会相应提高预期信用损失率。

克而瑞指出，2021年，除现房库存积压外，房企存货减值问题也非常突出。从原因上来看，主要为两种情况，一是早期高价拿地遇到限价等调控措施，销售价格不及预期导致最终亏损；二是市场进入下行区间，企业降价跑量导致销售价格不及预期。

“所以存货的计提不仅使当期利润受到很大影响，也能代表一种盈利能力趋势，若企业计提存货减值持续维持高位或连续增多，则代表企业当时的投资策略有一定问题，导致项目盈利能力较差。”克而瑞续称。

中金公司指出，2021年，新城控股、蓝光发展、阳光城、北辰都有计提资产减值行动。如此前分析，房地产行业增速下行、前期高溢价地块遭遇限房价，这些地块对应项目2020年开始进入结转周期，就会体现为报表层面的毛利率水平下降，没有销售的部分通过计提资产减值方式影响利润。

上述地产行业分析师告诉时代周报记者，从房企角度看，由于其对2022年房地产市场的判断更加谨慎，所以一些计提减值的动作也会相应增加。