2019年楼市展望:大湾区的惠州 有危又有机 应“稳”字当头

2018年的尾声，几个城市开了放松调控的口子，这让2019年的楼市变得扑朔迷离。2019年惠州楼市该何去何从？房价会涨还是跌？且看惠州地产界的意见领袖们怎么说。

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陈诺楠（诺楠国际有限公司主席）：房地产投资是商机？时机？还是危机？

2019年惠州房地产市场将仍是政策风向年。若2019年上半年度有关房地产的政策出台，将对未来两年的新建商品房价格有着指导性的作用。购房者只需捱过3至5年的持有期，就可以轻松的达到可观的资产增值效果。相信这也是新建商品房限价政策调控为老百姓带来的置业好时机。

曾焕中（中洲控股（惠州）副总经理）：2019年是一个“稳”年

2019年是一个“稳”年！房地产市场将逐步企稳，是一个由坏到稳再向好的表现过程，全年应该是一个上升的市场。 政策会表现为“弹簧式松紧”。各地会根据本城的实际情况，进行量化松动，房价危险的地方就松动一下，有涨的迹象就收紧一下。房价整体表现为和GDP差不多的螺旋式涨幅，这是“稳预期”的真正要义。

对房企而言，未来的大方向将是：由单纯的“快周转”模式逐步转为“美好生活”品质开发模式。这个过程或许会出现机会主义导向，但大趋势不改，对于品质开发商和城市运营商有更多可能，整体房价稳中有升，由政策导向转向市场自我调节。

林荣（德润地产·惠州公司董事副总经理）：走向大湾区的惠州 “蝶变”之势不可逆

伴随着粤港澳大湾区规划的推进，惠州将从“惠州的惠州”走向“湾区的惠州”，楼市也将在大湾区的发展红利中首先获益，这个趋势不可逆。

2019年房价继续走稳，甚至允许部分无泡沫、房价低的区域回归价值本身，楼市政策宽松可期。就惠州而言，惠州短期内房价波折、中长期持续走高是必然，它取决于基础设施的完善速度和外部投资力度。

惠州整体经济趋向是好的，未来土地成本会上升的情况不可逆，未来人口增加的形势也不可逆。惠州2019年上半年因目前开发商及从业人员对惠州市场的信心不足、整体供应量较大，房价有小幅波动；下半年政策或将放松、供应量或将减少，房价企稳。另去化量预计比2018年有所下滑，但考虑中心区地段好，房价能与周边地区形成互补，所以整体基本持平。

刘友（德威集团营销总经理）：2019应增加有效供给比重

在供给端发力，调整住房供给结构，增加有效供给比重。未来能够满足居民自住需求、具有高性价比的刚需和改善类产品仍为市场主流，给客户提供更好的房子、更好的社区配套及服务，是未来不变的基调。

林意江（方直集团营销公司总经理）：湾区大红利，机遇藏其中

2019年“横盘”的局面仍将持续，房地产市场将进入平稳发展。在“大湾区”背景之下，基于地缘及资源优势的惠州，将在大湾区的发展红利中首先获益。随着深惠更进一步的交融，惠州整体规划的落地，惠州除要满足本地470多万人的住房需求，也将要满足深圳的外溢需求，因此长期来看，惠州楼市将会持续被看好。进入2019年，惠州整体供应量预计较2018年有较大的提升，客户选择面持续变宽，房企及市场将遇到更大的挑战，刚需客户需趁此机会入市置业。

总之，2019年的惠州将有喜有忧，在“房住不炒”的主基调下，惠州政策预计不会继续紧缩，但也不会放松。年初市场黯淡现象可能会持续，在5月以及11月两个节点，预计会出现复苏现象。

吴景华（隆生集团营销中心副总经理）：惠州未来依旧是深圳客外溢的热点城市

以时间为轴线，用发展的眼光索视，面对一线城市高房价的挤压，惠州未来依旧是深圳客外溢的热点城市。这一点毋庸置疑。事实上，自2008年伊始，惠州这个原本房价似乎涨不上去的二三线城市，在一夜之间迅猛上涨，已经翻了一番，深圳就不用说了，惠州单价破万已经不稀奇，单价万计的奔2万冲3万在一些楼盘中也屡现身影。很多的踏空者根本没有料到这个世界变化这么快，眨眼之间，就有太多后悔的事情做了和没做。

宋耕晨（昊翔源集团营销部总监）：2019年大概率将会是一个温和的年份

对2019年的环境来说，大概率将会是一个温和的年份，同时也是为数不多的对刚需及改善型置业非常友好的年份。2019年市场供应及存量增加，无疑是对刚需及改善型买方的利好，市场给予刚需充足的选择性，需求方有余地充分比较，有时间仔细琢磨一个小区甚至精确到户型及楼层对自己的需求是否真正契合，加之市场上卖方的让利活动，更是留出更多的升值利润空间，是难得的入手时期。

而对于开发企业而言，谁能在2019年更多获取刚需及改善型需求是市场分化的关键因素，一些优质品牌或成熟项目在这个环境下会获得一定的先发优势，但仍需在产品品质、服务细节、配套等自住属性上提高竞争力，同时规范自身市场行为，无论对自身、市场还是客户都将大有裨益。

张承志（保利达江湾南岸营销总监）：2019年惠州楼市充满未知元素

作为大湾区不限购的惠州，2019年同样充满未知元素。在难以把握的市场及政策之下，开发商能做的就是在价格无法大幅提升、银行贷款政策持续相对严苛的条件下，更加深挖市场需求，将产品做得更好，将营销客服工作做得更好，随时准备迎接有可能出现的部分开发商和个人以价换量的竞争环境。

对于购房者来说，只要认可惠州这座城市发展潜力和前景，在2019年会有更多好的产品和服务让大家去体验和选择。再者，2019年是考验消费者在众多产品和各种促销中“识别力”的一年。地段、产品、品牌依然是选房基本要素。如果我购买房屋的话，将会更为关注品牌（开发商企业实力），毕竟在难于预测的市场发展环境下，财务安全是最重要的。

饶志文（双月湾房地产销售策划部总监）：滨海线的房地产市场不可过分乐观

2019年房地产市场整体基调在于维稳，政策环境全面放松的可能性较小，加之供应量巨大，行业竞争十分激烈。由此可见，2019年惠州滨海线的房地产市场不可过分乐观，市场预期难以大幅度提升。

从长期来看，惠州滨海线背靠粤港澳大湾区，又拥有优质稀缺的自然资源，加之越来越便利的交通，惠州滨海线与珠三角乃至全国的联系都将更加紧密，未来将成为全国性的旅游度假基地，作为旅游地产将大有可为。社区概念小镇文化将是滨海旅游度假市场的中流砥柱。

张凡（合纵联行董事总经理）：买卖双方的博弈期市场依靠“以价换量”去化

截止到12月底，惠州全市住宅存量逾1200万㎡，据合纵不完全统计，2019年全年新增供应量逾2000万㎡，市场竞争激烈，去化压力较大。整个市场处于买卖双方的博弈期，各板块市场表现的差距将进一步拉大，尤其是供应量大，区域内刚需客户较少，单纯靠外区域投资客户拉动的区域将更依赖“以价换量”等方式去化。因此，在“限价”上限提升等背景下，各板块间的价差将拉开，回到符合市场规律的正常价差关系！

胡光宇（世联行粤东地区副总经理）：对购房者而言，较好的时机已经来临

2018年惠州楼市经历了三个季度的疯狂之后迅速降温，让2019年的基调变得很明晰，高涨的供应量和萎缩的需求之间，总会让市场产生分化。对开发企业来说，回归产品回归服务，从金融业战略回归到制造业标准可能是迫在眉睫的事情。对购房者而言，较好的时机已经来临，擦亮自己的双眼，不要迷信于品牌，2019年必定会有好的产品出现，而好的服务，是好产品保值最重要的保障。

叶晓燕（惠州中原战略研究中心总监）：当前观望仍会困扰市场3-6个月，预期转向有两个机会点

2019年，将是惠州楼市追寻突破的一年。

从市场预期看，2019年上半年预期仍显低迷，需要提振。当前的观望仍会困扰市场3-6个月的时间，预期转向更积极有两个机会点，一是政策面发生变化，二是一些重磅的规划利好出台。

从供需关系来看，2019年供需比大概率是扩大的。供应会进一步增加。据中原不完全统计，2019年潜在供应仍然超2000万㎡，供应对比需求仍然是过量的，市场重回买方，房企竞争将更为激烈。

练晓旋（房产信息中心）：2019年惠州市房地产市场总体向好！

对于2019年的市场走势，要根据政策调整一分为二来看：一是在保持现有房地产调控政策力度不变甚至不断升级加码的情况下，预计2019年市场供应量将继续加大，商品房销售则出现一定回落，价格上升空间收窄甚至出现小幅下降。

二是基于2018年年底部分城市按照“一城一策”的原则，与现有调控政策进行优化和调整，各地政策可能根据本地市场实际情况因地制宜作出调整，有所放松，加之粤港澳大湾区发展规划即将公布实施、惠州高质量发展、特殊区位、环境及配套不断完善、与周边城市价格差异大等众多利好因素仍然存在，并不断释放，也是推动惠州房地产市场发展强劲的动力，预计2019年惠州市房地产市场总体向好。

周九洲（资深地产人）：过山车的2018, 螺旋中的2019

2019年，惠州的地产和商业，在供给侧改革、大湾区的大政策下，中美等大国的贸易摩擦显化、国家楼市调控政策、市场经济规律等多重因素影响下，小老百姓是不好猜测的，但是2019年肯定不是“躺赢”的一年，对每一个企业和个体而言，奋斗才有希望！

李建锋（天策行总经理）：2019年时间换空间，将楼市下行期引导到平稳期

近期只要不面临大的经济压力，政府不会出太大的利好或利空政策，最终的目的是以时间换空间，将楼市下行期引导到楼市平稳期。预计2019年初我们会看到新房在限价上下浮动10%价稳的前提下，开始举行打折、送礼装修等促销活动，二手市场渐平，楼市上涨预期被扭转。高度类似于2011年之后的走势，横盘滞涨，极其缓慢的阴跌，记得2011年跌到2014年，而这一次，应该也类似。2019年，大湾区周边最值得投的是惠州。中长期来看，惠州长远的价格支撑在于其处于深穗都市圈辐射区和粤港澳大湾区的优越区位。

张峰（南方日报房地产记者）：“躺着赚钱”的行情将得到终结

当前，随着市场下行，供需反转，市场正在逐步理性的回归正常。伴随市场供应量的增加和市场竞争的加大，惠州房地产市场过热发展，“躺着赚钱”的行情也将得到终结。房企如何取得市场和客户的关注也将逐步回归到依靠产品研发，依靠建筑品质，依靠户型设计和依靠社区服务等行业的基础价值中来，真正让业主购房物有所值。一方面有效提升行业发展水平，同时切实推动市民居住体验的完善。

蒋奇政（南方都市报房地产记者）：2019年的市场，注定是一个分化的市场

2019年的市场，注定是一个分化的市场，但不会所有人都差。开发商要做好几件事：排名前列是回归企业本质，地段之外，产品和配套才是核心竞争力。渠道和购房金融本就不是开发商的主业，更成不了救命稻草。这些东西锦上添花易，雪中送炭难；第二是抢先做品牌内容做布局占高位，接下来是竞争红海，谁占了高位谁就能活得比别人好些，并非是市场好的时候卖得好大家觉得就是品牌；第三是收和放，收的意思是抛弃之前摊大饼模式，感觉什么客户只要来了都想杀，放的原因是惠州中长期的基本面依然看好，有实力的开发商可以把眼光放得长远些。

卢振侠（惠州日报房地产记者）：在压力中稳步前行惠州房价再无可能回到几年前

2019年的房地产市场，日子不好过。有关数据显示，2019年市场预计新增供应突破2000万㎡，加上2018年的原有库存，2019年的供应总量将突破3000万㎡。供应严重大于需求，市场确实不容乐观。

正如“退潮之后才知道谁在裸泳”那句话所说，如果2019年信贷政策持续收紧不放水，市场不仅会持续走降价促销的价格战，还将会有一波转让潮和并购潮。这不仅加大了品牌房企在市场中的话语权，更会拉开一场楼盘竞争中的品质战。

外界所说市场如何悲观，个人认为也不尽然。在粤港澳大湾区背景下，身处核心腹地的惠州，交通、基建配套不断升级的惠州，市场下行的空间还是有限的。在地价不断抬高、建筑成本日益高涨的今天，惠州的房价再降也不可能回到几年前。

此外，结合最近个别银行大幅下调贷款利率的情况，以及个税改革增加首套房贷利息专项附加扣除等政策新规，可以设想，信贷政策解绑，也不是没有机会。所以，2019年的市场操作虽然有压力，但也没到悲观绝望的境地！