中海地产换挡提速:计划多渠道补土储,5年目标销售额双位数增长

中海地产换挡提速：计划多渠道补仓土储，未来 5 年目标销售额双位数增长

2020 年，中国海外发展（00688.HK，下称 " 中海地产 "）一改稳健画风，小跑前进。

3 月 26 日，中海地产发布 2020 年报，2020 年中海地产合约销售为 3607 亿元，增速为 12.5%。同期 TOP10 房企销售额增速均值约为 12.4%，中海地产速度略高于平均水平。

业绩会上，中海地产管理层人士表示，未来 5 年，中海地产的销售规模将保持双位数增长。2021 年，中海地产将通过发力收并购，助力规模发展。

今年以来，中海地产在土地市场频繁补仓。2021 年 1-2 月，中海地产共斥资 99.62 亿元用于买地，同比增长约 10%。

2 月，中海地产以较高限价拿下广州海珠宅地；3 月，中海地产以溢价率 120.6% 夺得泉州一宗商住地，以折合楼面价约 2.6 万元 / 平方米竞得东莞宅地。

从左至右分别为：张智超（中海地产总裁）、颜建国（中海地产董事局主席）、罗亮（中海地产董事局副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师）、郭光辉（中海地产副总裁）

小跑前进

" 一如既往，稳如磐石。" 在年度报告里，中海地产用八个字总结其 2020 年的业绩表现。

2020 年，中海地产实现合约销售额约为 3607 亿元，同比增长 12.5%。其中，一线城市北上广深和香港的合约销售额为 1126 亿元。2020 年，中海地产共有 6 个项目进入全国单盘销售前 15 名，在 18 个城市的市场占有率位居当地前 3 名。

中海地产的发力，主要表现在土地投拓上。2020 年，中海地产新增土地储备 64 宗，新增土储权益购地金额约为 1707.7 亿元，同比增长 24.8%，超过原先设定的 1400 亿元目标。截至报告期末，中海地产共拥有 9190 万平方米土地储备。

与过去相比，中海地产近年来拿地力度明显增加。2014-2016 年，中海地产投销比均保持 30% 左右。2018-2020 年，中海地产投销比分别为 60%、55%、56.8%。

与此同时，中海地产保持 " 利润王 " 的水平，全年实现营业收入约为 1857.9 亿元，同比增长 13.5%，扣估核心净利润约为 380.3 亿元，同比增长 10.9%，核心财务指标均保持双位数增长。

2020 年年末，中海地产 " 三道红线 " 均未踩线，属于 " 绿档 " 企业。具体而言，中海地产资产负债率为 60.1%，净借贷比率为 32.6%，加权平均融资成本为 3.8%。

业绩会上，中海地产副主席、执行副总裁罗亮表示，未来 5 年，中海地产销售规模将保持每年两位数增长，商业的收入、物业出租的租金也会保持两位数增长。

寻找收并购机会

当前，房地产行业金融端调控密集，" 三道红线 " 改变行业的竞争规则，企业财务的安全性和稳健性也引发各方高度关注。集中供地政策考验企业的资金承受能力，现金流充足的企业拥有更多扩储机会。

中海地产管理层人士认为，房地产市场的竞争发展是一场长跑，下半场竞赛刚刚开始。" 分化 " 将是房地产市场竞争下半场最重要的特征。

具体而言，行业将展现 " 五大分化 "：市场分化，一二线及强三线城市将是主战场；企业分化，中小型房企规模快速上升的通道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速；投资分化，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力强劲者拥有更多机会 ; 管理分化，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出；产品力分化，好产品、好服务是赢得客户的关键。

中海地产行政总裁张智超在业绩会上表示，对高杠杆的抑制和规范，有利于房产行业长期稳定发展。集中供地对于聚焦一二线城市的企业更有优势，中海地产因此获得更多发展机遇。今年，中海地产将积极关注行业机会，通过 " 蓝海战略 " 多渠道获取大宗优质土地，中海地产有经验、有能力、有资源通过并购助力规模发展。

2020 年，中海地产获取上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目，每个项目的开发建筑面积都超百万平方米。此外，中海地产通过 " 蓝海战略 " 新增土地储备权益购地金额达 327 亿元，占年度新增土地储备权益购地金额的 24.8%。

时代周报记者注意到，近期中海地产频繁拿地，其中不乏高溢价地块。

3 月 12 日，中海地产以较高限价 35.92 万元竞得东莞大朗地块，折合楼面价约 25999 元 / 平方米，为东莞土拍楼面价第二高；3 月 17 日，中海地产海以 34.2 亿元摘得郑州北龙湖宅地，溢价率达到 50%。

时代周报