回迁房和商品房“傻傻分不清楚”,两者差别不小,建议了解

最近不少朋友问我回迁房的事情，他们大多数是首套或者换房的，由于商品房价格高，所以产生了购买回迁房的想法，由于回迁房的价格一般要低于周围商品房的价格，因此许多购买者对回迁房抱有很大希望，但是您知道回迁房与商品房之间的区别吗？今天咱们聊聊这个问题。

一、回迁房是什么？

开发商在土地被征用后补偿拆迁户的房屋。通常有两种类型：持有房地产证的和没有房地产证的，只有签订了搬迁合同的人。具有完全产权的房屋与普通商品房没有太大区别，但是没有完全产权或仅具有搬迁合同的房屋与商品房有很大的不同。

二、商品房又是什么？

商品房是指在市场经济背景下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。商品房可在市场上自由交易，一般包括住宅还有商住房等。

三、两者之间的主要区别

1、不同的住房权

符合销售限制的商品房可以随时挂牌，也可以在银行抵押以获得贷款。没有完整产权或仅具有搬迁合同的房屋无法立即出售，也无法抵押，而且仍有一些小产房屋无法享有商品房的权利。

2、房价差异

没有完整产权的或仅提供搬迁合同的通常需要按照国家政策建造和出售。在拆迁过程中，拆迁户享有一定的优惠政策，因此房屋价格便宜。普通商品住房受市场影响较大，房价与市场供求关系密切，价格较高。

3、不同的销售关系

商品房是根据购房者与开发商签订的《商品房销售合同》购买的，合同约定了一般房屋的价格。拆迁房屋的购买依据为拆迁单位与被拆迁人签订的拆迁补偿协议。

4、交易的难度有所差异

由于商品房证件齐全，产权完备，因此二次出售相对简单方便。受政策影响的回迁房往往需要政府规定的各种限制性条件，例如：居住一定年限，补足土地出让金等，因此再次交易更加困难。

5、需要注意的问题

需要提醒买家的是，如果您有打算购买回迁房的计划，应该格外注意一些问题：

1）首先查看被拆迁的房屋是否符合上市要求以及是否具有房地产证书。所有者已获得房地产证书并拥有完整的财产权，因此可以正常在交易所上转让和更名搬迁房屋。

2）如果房屋所有者仅拥有开发商的搬迁协议，则在进行二次交易时就无法在房地产交易中进行公证的转让和名称更改。由于该搬迁协议只是房主与开发商之间的私人商业协议，因此该协议尚未得到房管局的批准，因此买家应谨慎对待。

今天主要整理了回迁房和商品房的一些差异点，希望对打算购买回迁房的朋友有一个提醒作用，别到买了之后因为不了解实际情况感到后悔。

来源：小凯说房