未来5年房价再翻一番?前央行副行长告诫:做好泡沫破灭的准备

中国房地产到底有没有泡沫？一直以来都是业内专家之间针锋相对的焦点。更是很多人苦苦追寻的结果。因为这关系着整个房地产市场的“前途”，更和亿万普通民众的买房居住息息相关。

前央行副行长吴晓灵说，国家金融命脉的四个交易市场中，最薄弱和影响最深的就是房地产。她甚至早早告诫国人，“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好泡沫破灭，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”

无独有偶，银保监会主席郭树清12月初在发表的题为《完善现代金融监管体系》的署名文章中更直言指出，“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面较大的‘灰犀牛’。”从郭的观点中，我们至少能读懂两层含义：其一、房地产确实存在泡沫，而且毫不夸张地说房地产是我国金融的较大隐性风险；其二、未来要防范房地产资产泡沫风险，包括房价风险、地价风险、贷款风险等。最直接的做法就是，加大金融系统对于房地产市场的关注程度。

事实上，为了防范房地产资产泡沫风险，国家已经出手了：2020年9月开启的涉房融资“三道红线”和2021年1月1日起实施的根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素分档设定房地产贷款集中度管理要求（简称“限贷令”），就是落实行动的最直接体现。

然而，现实中我们依然能看到很多专家为了某种利益在发表完全是死而非的观点：国家小城镇专家李铁直言，中国房地产不会像美日一样，出现巨大泡沫。未来10-15年仍然是房地产的“红利期”，因为我国城镇化率距离发达国家还有20%的差距，这意味着未来会有至少2亿农民工要进城，巨大的购房需求会被创造出来；前不久，在2020年金融街论坛年会上，北京大学经济学院院长、教授董志勇也表示，不要任何时候都污名中国的房地产市场，因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱。中国房地产并没有很大泡沫。

不仅如此，最近一段时间，有不止一位知名房地产专家公开发表言论称，“未来5年很多城市的房价将再翻一番。”主要依据有三点：1、人口集聚的过程并没有结束，未来大中城市还将吸附更多的人口，汇集更多的购房需求，这会加剧大中城市供不应求的矛盾，房价上涨理所应当；2、房地产未来100年都是经济发展的支柱产业，全国95%以上的城市财政收入都过度依赖土地财政，这会不断推高地价，继而直接影响到房价；3、全国每年要销售10亿平米商品房，这些房子都被有正常需求的人买走了，一来说明我国房价并不算高，绝大多数人可以接受，而来意味着房地产并不存在泡沫。过去这些年，我国房价的不断上涨，纯粹是供需影响的结果。

房地产到底有没有泡沫？我们接下来从三个重要衡量指标逐一剖析：

排名前列，房屋租售比。房屋租售比是衡量楼市有无泡沫的一个重要指标。一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果一个地区需要高于300个月（25年），比如1200个月（100年）才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。根据诸葛找房公布的2020年上半年全国50城租售比结果来看，银川以1：289的租售比位居首位，是全国少有一个处于合理租售比区间的城市。其中厦门以1：975，成为租售比较低城市，需要81年才能收回购房成本；

第二，房价收入比。易居研究院统计数据显示，2019年我国的50个大中城市房价收入比数据远远超过国际合理值，50个城市中只有长沙是较为合理的。排名前五的三亚、深圳、北京、厦门、上海5个城市房价收入比值都超过了30，这意味着在这几个城市买房，需要不吃不喝工作至少30年；

第三，房地产市值。地产大佬潘石屹曾经直言揭露，我国房地产市值高于美、日和欧盟的总和，市值高达65万亿美元。这比90年代楼市泡沫破灭前期的日本还要夸张。而且当前我国存在的居民部门负债率接近极限、市场投资炒作成分严重偏高、住房空置率居高不下等情况，较90年代的日本，有过之无不及。

综上所述，房地产是否存在泡沫，其结果已经一目了然。所以实干家曹德旺一而再再而三强调，房地产的投资价值已经所剩无几了，有多余房产的人应该抓紧卖掉，因为未来很多城市的楼市可能迎来“泡沫破灭”。曹德旺得出这个结论的依据有两点：排名前列、我国城镇地区的住房空置率居高不下，西南财大的调查结果显示，2017年我国一、二、三线城市的住房空置率分别为16.8%、22.2%、21.8%，远高于国际通行空置率5-10%的标准；第二、城镇居民家庭早就不缺房了。央行较新报告显示，我国城镇地区家庭住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套房，拥有2套及以上的住房比例达31%。

空置率逐年升高，城镇居民家庭普遍都已经有房了，为何房地产投资每年仍然能保持两位数的增速？为何市场上仍然有成千上万的购房需求存在？答案很简单，绝大多数都是投资性需求，即买房根本不是为了居住，而是为了攫取巨额财富。

2019年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》显示，在2018年度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途接近85%，而首次购房的刚需仅占15%。

这实际上就是我们一直强调的国人独对投资房地产情有独钟的最直接体现：过去一二十年，全国房价涨多跌少，很多城市更是逐年大幅度上涨，只要你有胆量有勇气，闭眼买房都可以躺赚。尤其是在极度缺乏靠谱的投资渠道的前提下，房地产成了承接国人手中闲钱的较好去处。事实上，投资房产的可观回报也从来没有让国人失望过。数以万计的普通人靠着房子实现了财富大幅增长，更有甚者早已实现了财务自由，阶级跃迁。

事实上，过去这些年不仅无数国人喜欢投资买房，很多上市企业在投资房地产这方面更是“出手阔绰”。有资料显示，截至到2019年末，A股3600家上市企业中，有1726家持有投资性房产，基本上每两家上市企业就有一家在炒房。

有人说，房价大涨很多人都已经大赚了。这种观点我们并不完全认同，过去这些年，全国真正靠房子赚到钱的人其实也只是塔尖的不到1%的群体。更多的人其实只是陪跑罢了。房产充当了蓄水池的功能，把中国这么多年发展的热钱，都收入其中。而且更多的人买房只是为了解决居住问题，因为他们手里只有一套房子，不能卖掉房产变现。即使是换房，房价上涨后的置换成本一样很高。所以从这个角度来说，房价不断上涨，房产不断升值，只是纸面财富。这种繁荣对于绝大多数人来说，其实并没有太大好处。

回过头来看，房地产未来的发展无非两种结局：要么是积极踩刹车，运用各种手段“逐渐烫平”房地产泡沫；要么就是任其发展，等到泡沫吹大到一定程度自然破灭，步美、日的后尘。如果最终的结局是后者，那么所有人都将无法避免“噩运”。正因为此，前央行副行长吴晓灵才出言警告，“在泡沫中狂欢的日子不多了”，其根本用意是希望国家早日关注到这种可能，然后采取一切手段避免这种结局的发生。