平安银行 资色·深度|越秀地产的保守和千亿难关

2月27日，越秀地产股份有限公司率先发布2018全年业绩公告。公告显示，越秀地产全年合同销售金额约为577.8亿元，同比上升41.4%，完成全年合同销售目标550亿元的105.1%，合同销售均价约为每平方米20900元，同比上升13.6%。

就在越秀地产业绩披露的前几天，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，使扎根于此的越秀地产受益颇多；业绩发布当天，越秀地产又通过增股的方式，成功引进广州（楼盘）地铁成为第二大股东，进一步拓宽了公司的发展空间。

然而，

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2月18日，酝酿已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，五大战略以及四大中心城市分工正式确立。中央定调大湾区，被看好的除了概念股，还有这里的房市。近期，据媒体报道，不少湾区项目认购额、签约额均涨幅明显，市场活跃度升高。

这些消息对于深度布局大湾区的房企来说可谓一针“强心剂”。例如，越秀地产董事长、执行董事林昭远就在业绩会上强调，公司合计1941万平方米土地储备中，约48%位于大湾区，仅2018年新增项目储备中，90%落子在大湾区各大城市。2019年，集团在稳增长的基础上，在大湾区的表现值得期待，预计湾区新开项目为8个，占全国新开项目之半壁。

然而出乎意料的是，站在大湾区风口的越秀地产，2019年的销售目标仅仅定为680亿元，增幅17.68%。年报显示，2018年，越秀地产录得合同销售577.8亿元，同比上升41.4%。另外，在2017年度业绩会上，当时的越秀地产董事长张招兴曾表示，计划在2020年实现800亿元，尽量实现1000亿元规模。

2019年销售目标是否过于保守？明年能否能跻身千亿房企？对此，业内人士认为“难度较大”。如果今年完成的销售额按680亿元来计算，2020年冲击千亿规模，意味着销售规模要录得三百多亿元的增量，在如今的行业环境下，这显然存在不小的难度。同时，也有观点认为，越秀在大湾区迎来利好的情况下，定下较低的销售目标，存在“惜售”嫌疑。

越秀地产管理层在业绩会上给出的解释是18%增长目标是根据整个行业形势得出的研判。2018年的房地产调控是最严的，通过调控来达到限价，而这种限制，给房地产带来非常大的压力。所以今年越秀地产会针对市场的整个规模变化，作出相应策略性调整。

另一方面，虽然2018年越秀地产业绩向好，但其借贷成本却显示陡增。财报数据显示，2018年借贷成本总额37.96亿元，同比上涨71.8%。对此，越秀地产表示，增幅较大的主因是银行借贷及债劵的总金额同比增长，以及受融资市场趋紧影响。

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有观点认为，越秀地产2019年销售目标保守，是前几年激进的拿地方式留下的“后遗症”。

资料显示，2013年起，越秀地产通过地产基金合作模式频繁拿高价“地王”，在土地市场风光一时。但这种“地产+基金”方式使得越秀地产的项目权益占比较低，获得的“地王”项目也导致越秀地产多项指标不断下滑。

近几年，越秀地产的项目权益占比方面明显下滑。亿翰智库数据显示，2018年，越秀地产新增土地储备的权益占比仅为38%，报告期末土地储备权益从2013年的82.5%降至2018年的56.3%。

“如果在项目中权益占比较低的话，可能会影响上市房企的财报。”业内人士分析认为，在项目公司中没有半数以上的表决权的话，无法合并报表，使房企报表上的资产、利润均会有所减少，影响上市房企的资产、利润增速。

其次，在销售额方面，虽然保持着每年上百亿元的增量，但在行业集中度不断攀升的大背景下，克而瑞数据显示，越秀地产的销售额排名已经由2014年的31位跌落至2018年的第54位。

此外，越秀地产全国化进程也较为缓慢。数据显示,截至2018年12月31日,越秀地产的总土地储备约为1941万平方米,分布于全国14个城市,其中约86.3%位于珠三角、长三角和中部三大核心增长区域。

为了加快全国化进程不“掉队”，越秀地产正在探索新的多元化业务投放为公司争得更多发展空间。2019年，越秀地产称将继续打造通过多种方式获取优质土地资源的独特优势，形成“招拍挂+集团孵化+国企合作+轨交+城市更新+收并购+产业联动”多渠道模式组合。房地产相关新业务的发展正在稳步推进。不过在全行业多元化、盈利模式未明的情况下，越秀地产能不能取得突破仍待观察。

从最近的动作来看，2018年业绩披露之后，越秀地产发布公告，广州地铁以总代价61.6亿港元认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后，广州地铁持股19.9%，成为越秀地产第二大股东。地铁上盖物业拥有着地段优势，是房企近年来争抢的重点，越秀地产能否借此获得更多优质的轨道交通沿线土地资源并实现规模快速增长也需要时间来验证。