【烟台新楼市】烟台的房价怎么走?

两年前一位开发商老板问我：是什么影响着房地产的价格和走势？

关于买房，大家都这么说：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

这句话可以理解为：

政策好的时候随时都可以买房

3-5年持有变现就看看土地储备和价格

更长期时间的投资关注城市对人口的吸附力

而我个人认为，任何一个城市的楼市都不能简单的以政策、土地、人口单方面数据去判断是否值得购买，他必须是相互作用的。

且最根本的不是土地、也不是人口，而是zhengce！

且最根本的不是土地、也不是人口，而是zhengce！

且最根本的不是土地、也不是人口，而是zhengce！

为什么这么说？

土地储备，土拍价格的决定权在谁手里？

我想不用多说，除了zhengfu其他任何人都没有决定权，他说卖不卖，卖多少都行，开发商和市场都左右不了。

开发商只能选择买不买那一块地，或者转型，或者等死。

所以我们看到这两年开发商都开始转型了：

万科：城市运营服务商

龙湖：美好城市运营商

融创：美好生活运营商

我的父亲是个安安分分的工薪阶层，前几天我们讨论一个事情的时候他突然说了一句话让我很惊讶：关于土地，我们只有使用权，没有所有权。

这和其他很多国家都不一样，土地所有权在zhengfu手里，甚至他可以随时出一个新的zhengce：土地没有使用权了、需要拆迁回收再利用或者使用权延长甚至减少。

你看，多么随心所欲。

地产不是市场经济在左右。

城市的人口流动是谁决定的？

不好意思，我仍然要说是zhengfu！

一个国家、一个城市就像一个企业，企业要发展能利用的资源总归是有限的，如何分配关键在三方面：

领导怎么给，他希望你这个城市的发展方向是什么？愿意给你多少钱，多少资源？

下属怎么要，作为下属是一定要学会争取更多的资源的，你希望自己发展到什么程度，需要什么资源，用哪种方式去要，能不能要到？

如何执行，资源一定会有多少，拿到后如何执行？关键还要看这批领导班子如何。

过去一年地产圈里的热点事件一定有“抢人”这件事，尤其成都、郑州、西安等二线城市。

他们的领导班子深刻意识到没有人、没有年轻人城市是不可能发展的。

我们看看山东以及烟台的人口情况：

山东的人口一直在流出，而烟台的人口增长十分缓慢。

再看看济南、青岛、威海、潍坊、临沂，大学数量。

今年频繁传出开发区八角要建大学，甚至牟平也要建大学城，引进各种大学，对烟台来说真的是个莫大的好事，但我们必须要思考的是：

何时正式启动？

能引进多少资源？

最后又能留住多少年轻人呢？

据齐鲁人才网抽样调查的数据显示，在大约74％的愿意留在山东省就业的大学生里，大约又有15％的应届生选择来烟台工作。换算一下，其实很明显就看得出来，高校毕业生（包括本科和专科）大约只有五万人想做烟漂。

这还仅仅是想，是否真的愿意来？来了又是否留得住？

烟台大学2017年的毕业生就业倾向数据：

虽然数据显示高达36%，但我们都知道一个大学生在还未毕业或者刚毕业时候对城市、就业的了解是远远不够的，真的只是想一想而已。

刚毕业的时候去无锡工作，入职排名前列个月人事的同事告诉我除了工资以外无锡政府每个月还给我发500块钱应届本科生补贴，大概补贴3年，500块钱虽然不多但至少可以补贴一部分生活花销，对年轻人来说简直就是莫大的惊喜，肯定会有吸引力。

有没有足够吸引高校、企业的政策和环境；有没有能够留住年轻人的政策和环境，只看zhengfu！

所以，至少到目前为止地产行业短期、中期、长期都看zhengfu！

其他道理都不用讲。

人物简介：

任骁：烟台天华房产创始人，一个生活在烟台的重庆人，经历数十个城市的地产起伏，写一点烟台楼市观察和心得。（微信搜索“烟台新楼市”，查看更专业、客观、全面的烟台楼市解读）