外道超车,后发先至 ——解读南部新城副中心的崛起密码

区域的价值，永远伴随着城市规划的演进、空间的拓展，而被再度发掘。

依山傍海的烟台，困扰城市增能扩容的较大瓶颈，或许在于东西狭长的地势。多山的地貌、天然的隔断、逼仄的纵深，不但使得城市生活区、功能区和工作区长期割裂，也使得市民购房置业的选择格外狭隘。

而在近代烟台的起源之地芝罘，比东西狭长更加突兀的，是南北长期发展不平衡、不均等。

昔日，曾被“老烟台人”视为畏途的“山那边”，是城市早年发展期无奈的留白，如今，伴随着规划的明晰、交通的先行与生活业态的日渐丰富，愈发承载了中心区居住需求的南部新城，无疑将借“副中心”定位全面明确之际，迎来多年未见的腾飞契机。

【壹】

有别于只能偶尔出现在地理课本里的“卫星城”，进入21世纪，“城市副中心”正以愈来愈多的成功案例，在全国各地依次铺开，在山东，也日渐成为各地规划发展腹地、拓展城市纵深的共识。

最早将城市副中心纳入规划和建设的上海，早在2001年，徐家汇、五角场、花木、真如四个城市副中心，便写进了当年的政府工作报告。一晃20年，徐家汇已由城市副中心，升格为中央活动区；往日依托复旦、同济、财大、上外等名校“情怀加持”的五角场，已建成了“魔都”首屈一指的综合性商圈；即便发展相对缓慢的真如，也早告别了上世纪90年代水产市场腥气扑鼻、脚下泥泞的旧貌，四通八达的轨道交通、鳞次栉比的新建社区、愈发完善的教育医疗，让往日更多容纳了外来人口的边缘地带，成了普陀区较具活力的存在。

作为烟台中心城区真正意义的腹地和纵深，南部新城不仅是六区融合的核心节点，更是城市向南拓展的纽带，与老城区人口转移的载体。区域功能的再度分工、重新定位，也伴随着年初市、区两级政府工作报告，而日渐明晰。

今年烟台政府工作报告提出，中心城区要进一步增强首位度和辐射功能，推动中心城区从“沿海发展时代”跨入“海河联动发展时代”，开辟城市建设新格局。而芝罘区政府工作报告在此基础上，对城市中心区和副中心的定位，更加详细而深入——“城区北部，加快推进幸福新城、海上世界、芝罘仙境三大片区开发建设，串点成线、连片运作，全面塑造北部滨海黄金岸线魅力形象；城区南部，因地制宜发展高铁经济，科学谋划区域产业规划，加快推进棚户区改造，全力建设现代化南部新城。”

显然，“十四五”新一轮城市功能和布局，仍着眼于中心区承载力的不断向外延伸和释放：芝罘区北部城区的行政、商贸、文旅功能继续强化同时，身为副中心的南部新城，愈发承接了老城区的人口和产业转移，而与之相随的，必然是居住、教育、医疗等功能不断强化，以及随之而来的基础配套的全面完善。

【贰】

如今，至少一辆的私家车，已是现代中产家庭的标配硬件。城市副中心与核心功能区的通勤时间，将极大判定新城的当下价值与发展潜力。而在4月，伴随着烟台城市交通“十四五”规划的出炉，南部新城再度站上了风口。

按照规划，我市力争到2025年，基本建成“开放互通、区域融合、海陆空一体”的现代化综合交通运输体系，形成胶东经济圈1小时、省会济南2小时、京津冀等主要城市3小时直达的对外“123”小时出行圈，实现客运网格高效换乘、与胶东经济圈一体化衔接。

而“123”小时出行圈的核心载体，无疑是较快将于2023年建成的潍烟高铁。

得高铁者得天下，去年“新基建”全国铺开后，多个城市因高铁开通、车次增密而备享“朝发夕归”的红利。而在新一轮5年规划中，南部新城，是烟台中心城区惟一具备2座高铁站的存在。

烟台全面融入全国高铁网、名正言顺开启“高铁时代”之前，穿南部新城而过的青荣城铁，就曾引发“南部崛起”的憧憬与畅想。早在2014年，黄务街道按芝罘区“芝罘南部滨河生态智慧新城”战略部署，充分发挥黄务地处六区融合的重要结点，结合资源相对丰富的优势，以“三横”即港城西大街、魁玉路、通林路，“三纵”即机场路、青年南路、魁玉南路六条干道为主线向纵深铺开，借力基础设施项目、旧居改造项目、商业地产项目“三驾马车”，加快推进南部新城建设步伐。

同时，依托辖区魁玉路、魁玉南路、河滨东路和机场路四条主干道，将黄务规划区域形成一个环形，将六大居住组团包含其中并联系在一起，形成一个环状居住带，“一环六组团”的布局，也催生了周边姜家疃、官庄等片区旧改的火热，以及如今诸多成熟住区的初步崛起。

梦想起源于高铁，也必将腾飞于高铁，时速200公里的和谐号，升格为时速350公里的复兴号，无疑为南部新城的再度崛起，敲下了定音鼓。

【叁】

区域崛起的核心因素，可以是规划，可以是交通，可以是产业，但归根结底，还是人。

“短期看政策，中期看土地，长期看人口”——坐拥70万人口的芝罘区，人口自北向南的不断流动，已是近年来的常态，一方面，中心城区寸土寸金的房价、相对老旧的居住环境，促使更多着眼于居住品质的原住民不断外迁；另一方面，南部新城更充裕的房源、更多元的户型，同时满足了刚需和改善两类需求，中心区工作，副中心生活，已为越来越多芝罘区上班族心照不宣；而伴随远期前景的明朗，蓄势待发多年的“南城”，正迎来了价值井喷的前夜。

更能佐证南城发展潜力的，在于去年以来，多块地块的相继出让、多家知名地产商的争相入驻：

去年9月，港城西大街以北（夏家）A、B两宗地以4.79亿元成交；12月，南部新城板块的三八水库周边B宗地也成功出让；今年1月，曲家北侧地块成功摘牌；3月，青年南路以东、朱家疃南侧A宗地也迅速出让；而在此之前，环抱烟台三中人文教育生活区的6块居住用地，从开拍之日，更引发了多家地产商的竞相角逐，成为黄金地块中的“香饽饽”。

一座南城，如今已有瑞东、龙湖、力高、新城、万科、金科、金地、华润、大华等近10家品牌房企相继入驻；群雄竞逐之下，购房者丰俭由人、货比三家，置业有了更大的选择空间。

而与新兴社区崛起遥相呼应的，是南部新城的基础配套，早已告别了昔日的苍白贫乏。除去早年引发南城排名前列波购房热的三中学区，瑞学府幼儿园、港城小学等六所幼、小、初校区的规划，实现了一站式全龄教育配套；南尧新都汇、乐凯弘阳广场、红星美凯龙的“品字形”布局，也使得南部新城诸多新兴社区，10分钟车程就能尽享商圈的繁华；而就在4月初，南部新城医院项目正式公示，未来居民将告别大病小病“全去毓璜顶”的往事，新城基础配套的最后一块短板，就此将正式补齐。

天时地利人和皆备，这一次，南城崛起，不再是口号和标语，而是日渐清晰的黎明。