传说的第四代住房,离我们有多远?

最近炒得沸沸扬扬的“第四代住房”，房地产新贵，已经出来有段时间了。小编觉得新奇有创意，还特意认真浏览过。这一看，发现问题多多！今天就让我们来聊聊这个话题吧！

       相信很多朋友还不了解什么叫“第四代住房”。来来来，搬好小板凳，先看完“第四代住房”的视频介绍。

因此针对“第四代住房”的可实施性提出了如下疑问，既是对朋友们的解释也是对相关政策的探讨。

一、“第四代住房”的核心是空中花园，高层建筑里面有顶盖的空中露台都属于阳台的范畴，根据国家建筑面积计算规范，阳台要算建筑面积，也要计算容积率。这部分面积是送给购房者还是要花钱来购买？

二、根据效果图的比例，100平方的套内面积，至少要配60平方的阳台面积（含花园、道路、停车场）。如果露台是卖给购房者的，也就是说购房者买160平方的住房，能居住的只有100平方，其余都是花园、道路、停车场。现在一二线城市的房价这么高，购房者能否接受？

三、如果露台是送给业主的，那么意味着建设一个16万平方米的小区，开发商只能卖10万平方米，开发商能否接受？少有能解决的途径就是提高这十万平方可售面积的单价。

四、也许有人会说阳台只算一半面积，确实国家规范以前是这么规定的。但前几年各地开发商建空中花园露台送面积，将房间改成阳台送面积等多种方式的政策漏洞，目前都被国家规范和地方城市规划管理规定一一堵死。现在的国家面积计算规范规定，结构主体内的阳台算全面积，像“第四代住房”这么大的空中阳台绝大部分都在结构主体内，因此要算全面积。很多城市的规划技术管理规定要求阳台面积不能超过建筑面积的7%，超出部分算全面积。因此，“第四代住房”的空中花园、道路、停车场等空间都要计算建筑面积和容积率。这部分空间的政策问题如何解决？

五、道路交通如何组织？“第四代住房”提到的空中街巷如何与现有的地面街道联系，文中语焉不详。如果每户的机动车通过电梯联系的话，假设每栋楼共30层，每层4户，设三部机动车电梯，一部电梯一次装一部车上下，上下班高峰期等电梯会堵成什么样子？

六、城市管理的问题。“第四代住房”每户都有几十平方的空中花园，我想很多住户会有扩建的欲望，毕竟这些空中花园是花钱买的。把花园用墙或者玻璃一封就成了室内房间，如果发生这种情况，空中花园的效果不复存在。而最可怕的是，有的封有的不封，有的封得大有的封得小，这样立面效果会千疮百孔。要杜绝这种违章扩建，必须加大管控力度，甚至动用无人机或摄像头监控，这样的话住户的隐私权如何保证？

七、植物的管理问题。先不谈效果图中高大乔木的垂直运输问题，由于空间高度的限制，乔木的高度不能随心所欲。如果住户选择速生高大的乔木，一旦超过两层楼的高度，会产生折枝坠落的风险。高楼的风荷载比低层和地面大很多，极端天气会造成地面的大树连根拔起，而高空的乔木因大风荷载造成的潜在坠落风险更大。如果选择果树，果实高空坠落的风险谁来承担？

八、“第四代住房”高空停车、开车、撞车、自燃的火灾隐患，以及火灾扑救难度都比地面和普通住宅困难很多。根据现有的建筑防火规范，停车场（库）与住宅之间必须采取可靠的隔断，或者一定的防火间距，现在停车场（库）和住宅融合在一起的高层建筑，火灾隐患和危险性采取哪些措施来满足消防的要求？

上述八问只是“第四代住房”可实施性遇到的部分问题，在目前阶段较大的困难在于国内住宅开发销售的政策和管理问题。

在现阶段国内产权集中、统一管理的办公楼、酒店等项目更容易实现空中森林花园的想法。

小编只想说，第三代还住不起，咋住第四代啊？