全流通思维理解房地产市场 给年轻人更多居住选择

烟台搜狐焦点 2019-01-18 16:31:18
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“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领近期发表观点认为,2018年是房地产市场深刻调整的一年,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。 传统理论理解房地产

“房地产行业的全流通时代已经到来,新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强,它们之间不再孤立分割,而是互生互联。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领近期发表观点认为,2018年是房地产市场深刻调整的一年,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

  传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  杨现领表示,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  他进一步分析指出,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新房产品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,排名前列次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

 

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