【烟台新楼市】烟台楼市终结疯狂,谁将打响“促销”排名前列枪。

不知你感受到了吗：虽未入冬，秋意凉凉。

1.

“我们马上要开盘了，你抓紧过来看看吧”

“你还考虑吗？”

“我们还有一些房源可以直接认购”

最近我每天能接到2-3个房产销售电话，想必有些置业顾问和开发商都着急了才又开始进行电话邀约和回访。

2.

有个朋友一直找我咨询买房的事，他的需求是：莱山、高新区换一个环境好一点、面积大一点的房子，首付60-70万。

5月，他去碧桂园凤凰山庄验资

6月，看了中海国际社区的洋房觉得还不错

7月，听说万科翡翠大道开始推广了

8月，保利爱尚海好像也要加推了

9月，滨湖万丽要开盘了

他还说：不知道鲁商公馆的洋房卖多少钱？

这么多项目，到底要买哪！他都挑花了眼。

3.

公众号一个读者8月底去某个楼盘交了诚意金，一开始置业顾问告诉她90%能买到房,开盘时因为意外选了一个他不太喜欢的楼层,置业顾问后来仍然帮忙换到了一个更好的楼层。

烟台楼市变冷了吗?

1.

实 探

随后我们向两位营销管理者咨询了项目情况。

排名前列个原本卖得非常火爆的项目：总共四五百套改善型住房，目前卖了100来套。原本想今年年底之前清盘，按照现在的进度今年肯定卖不完了，现在售楼处没什么客户。

第二个刚需项目：现在竞争对手太多了，客户来了售楼处还要到处对比，非常犹豫，和上半年完全不一样，每个周只能新增5个左右的高意向客户。

近期我们走访了七八个项目,大部分项目现场只有一两组客户,多的六七组,有的置业顾问或许一天都接待不了一组客户。

据我们了解8月份开盘的项目开盘的去化率大约都下降到了70-80%,陆陆续续还有退出来的房源可以直接认购。

售楼处的到访量正在下降。

意向客户的观望情绪越来越浓厚。

2.

解  析

1.   ➤ 楼盘出现分化

据我们了解并不是所有楼盘客户都减少了,很多位置好配套成熟、有卖点的热点楼盘仍然一房难求,近两周开盘的楼盘中还是有“售罄”的声音，越是市场盘整期便越能凸显出项目本身的价值。

城区越往外扩散客户减少越多，销售速度正在变慢。同时中高端的改善楼盘客户、去化速度下降最为明显。

➤ 市场回归理性，原因有四：

价格上涨后,购买力透资

去年9月至今,烟台房地产价格整体上涨超过20%,局部区域上涨超过30%,烟台市场的整体火热已经持续了2年,无论是投资客户还是自住客户都已经严重透资。

新房供应量增加

尤其是莱山、高新和牟平三区的新房供应量不断的新增,老盘加推\新楼盘的入市缓解了市场”无房可售”的局面，客户的选择也变得越来越多。

调控传言影响预期

从7月底一直到8月,先是朋友圈传出烟台要限购限售，而后烟台被住建局约谈,接着烟台住建局出文加强市场监管,至今还有传言说”烟台要限购、限售”,同时全国人民都关注的房产税正在紧锣密鼓的筹备。这一系列的声音让很多人对烟台房地产市场的走势非常忧虑,尤其是投资客户。

贷款越加严格

有消息证实现在超过100万的贷款审批非常困难,银行对借款人资质的审核越来越严,对不符合条件的客户全部退回不予贷款、放款。

同时，首套房、二手房利率已经连续几个月持续上涨了。

3.

市 场 预 测

供应增加后年底前开发商多半不会轻易的大规模涨价,再一次开始拉开去库存的序幕,这个阶段对开发商来说跑量或许比涨价更重要。

烟台整体市场的房源供应会持续增加,在这种扑朔迷离的市场环境下一部分二手房房东或许会考虑降低预期出售房源,无论新房还是二手房购房者往后可以选择的余地会越来越多。当然也有可能部分二手房东觉得价格太低选择不卖了，二手房可售房源会减少。

虽然买房更容易了，但若后期调控加码，利息增加，首付提高，甚至限购，对刚需客户来说真不一定是个好事。

会不会大规模降价：龙湖8000多元，金科近6000元的楼面价在芝罘区拿地、远洋地产5000多元楼面价在莱山区拿地，ZF正在用地价坐实房价的稳定和预期，大面积降价不会实现，但盘整期不排除部分资金短缺，着急回款的小开发商降价跑量的可能性。

烟台的冬天好歹还没来。

人物简介：

任骁：烟台天华房产创始人，一个生活在烟台的重庆人，经历数十个城市的地产起伏，写一点烟台楼市观察和心得。（微信搜索“烟台新楼市”，查看更专业、客观、全面的烟台楼市解读）