楼市新常态:房地产将要走向何方?

搜狐烟台城市站 2017-11-27 16:13:44
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。高速发展同时也带来了不少问题。过去20年间,涉及房地产行业的调控政策频出,行业争议不断。房地产在为中国经济带来积极影响的同时,也暴露出发展不充分、不平衡的问题。一线城市房价高企,三四线积压大量库存。随着中国经济进入新

在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。高速发展同时也带来了不少问题。过去20年间,涉及房地产行业的调控政策频出,行业争议不断。房地产在为中国经济带来积极影响的同时,也暴露出发展不充分、不平衡的问题。一线城市房价高企,三四线积压大量库存。随着中国经济进入新时代,房地产领域也面临转型之痛与机遇。

中国共产党第十九次全国代表大会上,再次重点指出:坚持 “房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

11月15日,由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会•2017”在北京召开,这也是自2008年以来的第十届年会。郑万春、石杰、李扬、姚景源、孙宏斌、黄其森、林中、陈劲松、胡葆森、林腾蛟、陈锦石、田明、潘军、林俊波、熊晓鸽等知名人士出席并做主题演讲,使之成为今年房地产界较具含金量的一场论坛。 

图:出席年会的各位重磅嘉宾合影

在会议上,业内人士普遍达成共识:楼市主要矛盾已经从“供给不足”变为“人民群众居住持续改善的需要和‘发展不平衡、不充分’的矛盾”。楼市调控趋于常态化和长效化,市场形态将发生深度调整,已经成为共识。

对于房地产未来发展,业内人士普遍认为“仍然大有可为”。融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌针对房地产下半场提出“投资美好生活”。他的这一观点得到了不少与会嘉宾的赞同。

调控常态化

持续一年以来的调控仍未结束。11月开始,包括山东等省份,全省三四线城市全面加码调控,全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。调控力度向三四线继续深入。

调控频次与花样也超过以往任何一轮调控周期。根据中国民生银行发布的《中国不动产金融研究报告•2017》指出,2016年国庆以来,全国共有74个地级及以上城市出台了200多次调控政策,内容涉及限购、限贷、限价、限售、限商、租赁、土地等各个方面,区域几乎覆盖40个重点城市。 

图:中国民生银行副行长石杰发布《中国不动产金融研究报告2017》

报告对当前的房地产市场提出“三期叠加”的判断,即行业高位平台期、存量增量互补期、市场竞争显性期。这构成了未来房地产市场的“新常态”,也将深刻影响市场走势、房企策略、金融服务等各个方面。

高频次调控之下房地产市场已经发生变化。融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到,“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化,有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完了,现在可能只卖了70%、80%,市场已经在发生变化。”

国家统计局较新数据也显示房地产行业下行趋势。需求方面,商品房销售面积、销售额同比增幅持续回落。供应方面,商品房投资增速小幅收窄,房屋新开工连续4个月同比下降。资金来源方面,到位资金同比增幅持续收窄,自筹资金同比结束连续8个月负增长,首次转正。

数据显示,2017年1-10月,全国商品房销售面积为130254万平方米,增幅较1-9月收窄2.1个百分点;销售额为102990亿元,较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月,全国房地产开发投资额为90544亿元,增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米,增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米,增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米,增幅较1-9月收窄0.4个百分点。

中南控股集团董事局主席陈锦石通过对新形势进行分析和研究。他提出三个方面想法:排名前列,总体是好的,是平稳的;第二,房地产行业仍然表现出结构不平衡,行业不断地调控;第三,调控过程中会有周期的反复和起伏。

图:陈锦石 中南控股集团董事局主席

陈锦石认为,过去宏观调控打压房地产,周期性太突出,起伏动荡太严重,让企业难以把握。不过,他表示,房地产下半场仍然有很好的机遇。未来市场将走向稳定。稳定之后,从房地产投资角度来讲,房企就更有底气、更有把握。对于什么阶段怎么投资,什么城市怎么投资,心中更有数。

地产商美好生活之畅想

严峻而态度坚决的调控为房地产行业带来增速趋缓的同时,也对行业走向产生巨大影响。展望未来,十九大再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调,短期内调控政策不会放松,投资需求的减弱促使住房回归居住属性。长期来看,长效机制加快建设,租赁政策先后落地,市场将逐步回归理性,预计未来市场量价将保持稳定。  

旭辉集团董事长林中认为,未来十年之内,甚至十五年,中国对整个房地产调控方式都会基本沿用行政调控+宏观工具调控混搭使用。房地产市场将进入一个新的趋势。从过去高速增长、高频波动的长周期走向平稳增长、低频波动的长周期。这个长周期中,过去20年间很多游戏规则、发展模式都会发生巨大变化。因为过去可能三年一波动,开发商地买贵了过三年就解套了,未来可能不是,要过五到七年,房价快速增长。

图:林中 旭辉集团董事长

中国民生银行副行长石杰认为,房地产步入下半场。新的20年,市场进入显现期。未来房地产行业将出现三个趋势:排名前列,行业高度的垄断,行业的集中化;第二,经营的差异化。优秀房企都逐步形成独特的经营模式;第三,考验长期化。在房地产周期明显的行业中,跨周期经营能力,对于银行、房地产而言,可谓至关重要。

图:中国民生银行地产金融事业部负责人吕莉认真听会

著名经济学家姚景源对经济形势以及房地产未来进行了权威预测。他认为,“房子是用来住的,不是用来炒的”,一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就,但确实也存在问题。姚认为“房子是用来住的,不是炒的”,不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌,而是提出了一个新的增长空间。

图:姚景源 著名经济学家

新的增长空间在哪?孙宏斌提出“投资美好生活”的逻辑。孙宏斌认为,五年以后、十年以后,等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”:周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。那么,房地产下半场干什么呢?就是投资消费升级、投资美好生活。 

图:孙宏斌 融创中国控股有限公司董事长、创始人

美好生活是什么?消费升级是什么?孙宏斌认为,排名前列,就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等;第二是教育、健康、养老,这两个不一样,教育、健康、养老,你没钱的时候也需要,但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老;第三就是智慧社区、智能家居,人们有了房子,就会想怎么更安全一点,更舒服一点。

浙江新湖集团股份有限公司董事长林俊波认为,房地产行业集中度进一步提高之后,可能只剩下大的在里面玩,小的不可能再进来,新的大佬也很难再进去,进来也得玩大的项目才可能拿到地。建设美好生活也罢,医疗也好,健康也好,旅游也罢,酒店也罢,甚至产业也罢,都是做配套,实际上接下来是个配套的时代,只有这样才能有机会在这里面继续玩。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。