公募REITs破冰 能否从仓储、产业园扩至商业地产?

来源：新京报

千呼万唤的公募REITs（不动产投资信托基金）终现破冰。4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布，启动基础设施领域的公募REITs试点的通知。

在应对疫情影响和经济下行压力的当下，公募REITs试点推出被认为正当其时。不过，在业内人士看来，此次对房地产利好的领域有限，仅涉及物流仓储、产业园等，但却是非常积极利好的信号。随着公募REITs落地，延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域可以期待。

公募REITs试点，物流仓储、产业园项目受益

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。（以下简称“《通知》”），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

在区域上，《通知》优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持高级新区、有条件的高级经济技术开发区等开展试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，金融助力基建发展，将有助于相关城市发展和房地产的建设，有利于城市基本面的改善。

中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟资产证券化与REITs专委会副主席张平分析认为，此次公募REITs试点仅限于基础设施领域，目前尚未涉及写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域。而基础设施REITs和商业地产相关的基础资产类别涉及物流仓储、产业园以及数据中心。

张平进一步解释称，基建REITs试点，为物流仓储、产业园以及数据中心等领域在资本市场，提供了以实现优质资产为价值导向的有效金融通道。因为资产流动性大大增强，会使得更多的机构投资者增加投资，从而促进该领域的良性循环。

此外，张平还表示，公募REITs试点有助于优化资本结构，给业主方更多渠道的选择，同时会加速行业向以REITs为主导的产业链模式转变，从而助力吸纳更多社会资本的力量，加速投资和运营的市场化操作，以改善资本市场结构，去杠杆，稳增长。

有利于盘活存量资产，支持经济重启

对于上述《通知》的发布，北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授，博士生导师张峥认为，这是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义。其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

张平也认为，基建REITs试点标志着不动产金融领域迈开了接轨国际资本市场的重要一步。

而戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，《通知》从基础设施作为一个突破口，打开了中国公募REITs的大门。这与其他国家要传统的商业地产物业中开展REITs有很大不同，基础设施类资产需要利用REITs这样的长期型、权益类的资本盘活存量、降低负债率，形成良性投资循环，摆脱以往过度依赖信贷资金的困境。

“从短期来看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；从长期来看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品少有。”张峥表示，这个时点推出REITs试点正当其时。

吸引多方入场，资产质量是关键

REITs 即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。最早集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、物流仓库、数据中心等基础设施领域。

公募REITs作为连接实体经济与资本市场的创新金融工具，可为普通居民提供投资基础设施、直接分享投资收益的新方式。与此同时，也有助于吸引社会资本参与基础设施投资，也是企业进一步打通新投融资对接的通道。事实上，在国外，REITs由于收益率较高且较为稳定成为投资者青睐的投资产品。

但是多年以来，我国发行的REITs产品都是类REITs，而非国际上流行的标准化REITs。虽然中国在REITs政策探索研究方面进行了推进和多种模式版本的摸索，但是多年以来公募REITs在多方呼吁下仍迟迟未出台。对此，张平认为是受到包括政策、法律、税收、定位、底层资产等诸多方面的影响。

早在2019年1月，上交所对外披露了当年的工作部署，其中一项重要的内容是进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。当时被市场认为，公募REITs在住房租赁领域首次取得突破。不过，此后并没有进展。

4月30日，《通知》一下发，就引起了与之相关行业的关注。毕竟公募REITs在资本市场已期盼多年。同时将建立众多投资人可参与的证券产品。其中，早在2005年就推动越秀房地产投资信托基金在香港联合交易所上市的越秀集团表示，将迎着公募REITs试点的政策东风，努力争取成为境内基础设施公募REITs的首批试点企业。

公募REITs试点将会吸引谁入场？张平称，REITs试点会吸引符合条件的优质资产的业主方、持有方参与进来。同时，吸引更多的房企以实现优质资产为前提进行开发建设及运营管理；吸引更多的资产管理公司打造自身更加专业的资产管理能力；吸引机构投资者及个人投资者参与，并且会带动估值、法律、税务等相关的第三方专业机构的积极参与。

从目前来看，试点将为公募REITs扫平道路，但也面临着挑战。张平称，与国际接轨的标准REITs市场是脱离主体信用评级，而依靠底层资产本身的质量来进行权益型投资，这也是真REITs的核心价值所在。因此，资产质量是否优质，是否具有持续稳定的现金流，是否具备可持续增长性，资产估值是否合理，资管团队的资管能力是否专业经得起考验等，这都将成为风险把控过程中重要的考量因素。

试点能否推广到写字楼、购物中心？

在很多房地产业内人士看来，这对于未来商业房地产领域来说是一个先行作用，也是一个非常积极利好的信号。

公募REITs在基础设施领域破冰之后，将来能否推广至商业地产，住房租赁？对此，张平表示，随着基础设施REITs试点的落地，延展到包括写字楼、购物中心等传统商业地产市场未来可期。

据张平介绍，根据国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专委会发布的《疫情下商业不动产金融及证券化市场影响报告》数据显示，从中国香港和新加坡已发行REITs的市值来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产的资产类别均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。

“而商业地产本身就是以产生持续稳定现金流为定义，与REITs的特性一脉相承。而住宅地产是以销售给散户作为收入来源，因此有着本质区别。所以未来公募REITs推广到商业地产，也符合‘房住不炒’的原则，会对房地产市场发挥健康积极的良性作用。”张平如是说。

不过，也有业内人士建议，公募REITs试点应尽快放开到住房租赁以及商业地产，为“租购并举”政策提供支持，也为传统房地产企业提供转型之路。毕竟此前曾有市场信号显示，公募REITs会在住房租赁领域突破。

另有业内人士认为，公募REITs试点更适宜在商业地产领域展开，再推行到基础设施领域。因为相比之下，基础设施运营和收益的难度大于商业地产。