【烟台新楼市】烟台房价风向标,莱山或将有10000套新房入市
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我们都知道：供需决定价格。
烟台这两年房价暴涨除了刚需、改善、投资需求旺盛以外，便是房源供应量太少了。
莱山无疑是烟台房价较高、也是过去两年房价涨幅较高的区域。可谓烟台房价走势的风向标。
2016年至今三年莱山区新房总供应仅约1.6万套。9月以后，莱山区将结束两年新房供应少，新项目增加少的局面。
未来1年内或将有10000套新房入市。
都知道莱山往北是海，往东是高新区，往西是芝罘，核心区再往南是山和工厂。莱山核心仅剩下：凤凰湖片区以及三滩片区有较多地块待开发。未来新项目供应便主要集中在这两个片区。
1.
凤凰湖片区概况
目前在售新楼盘：
开发商碧桂园，项目建筑面积总约61万方，产品主要是大平层和小高层，约有2000多套房，目前报价16000到23000元。（含精装修）
开发商烟台市煜炜置业有限公司，项目总建筑面积总计约88万方，产品以官邸、小高层为主，另有少量高层，前期共推出508套房源，小高层均价14000-16000元/㎡。
观云山
开发商台海置业，项目建筑面积总共约16万方，产品主要是大平层，总共约800套新房，目前成交价17500元。（含精装修）
未入市新房：
山海大观都会里
开发商祥隆集团，总建筑面积55万方，楼面价4114元，目前无报价。
片区新房总体成交价：15000-18000元\平米。
二手房主要社区：
保利香榭里
保利集团在烟台的排名前列个项目，目前二手房成交均价15244元\平米。
丽景花园
开发商为南山集团，目前二手房成交均价约12000元\平米。
中铁逸都
开发商中铁置业，目前二手房成交均价13637元\平米。
四季花城
开发商山东嘉士德投资置业有限公司，目前二手房成交均价17520元\平米。
片区优劣势解读
莱山、芝罘交界处，去两区都非常方便
市区核心区域位置，从此再无
靠凤凰山，瞰凤凰湖，风水和环境好
新房项目除了碧桂园，其他多为本地开发商操盘
现在全烟台新房均价较高的片区（绿城诚园除外）
二手房房东心理预期较高
2.
三滩片区概况
目前在售新楼盘：
中华城
开发商万光城建开发有限公司，烟台市万光兆瑞置业有限公司，项目建筑面积总共约70万方，产品有洋房、高层，前期总共推出970套房，报价洋房15000元左右，高层13000元左右。
上海滩花园
开发商烟台三岳置业有限公司，总共约160万平方米，产品有别墅、洋房、高层、小高层，近期总共推出300套房，成交价12000-13000元\平米，即将售罄。（含精装修）
开发商烟台飞龙集团有限公司，项目建筑面积总共约51万方，产品有多层、高层和超高层，排名前列期总共推出约500套房，报价12800-15000元\平米。
鲁商公馆
开发商烟台鲁商地产有限公司，项目建筑面积总共约37万方，即将推出的产品主要是电梯洋房，预计排名前列批推出300多套房，暂无报价。
万科翡翠大道
开发商万科，项目建筑面积总共约45万方，预计即将推出小高、高层、大平层产品95-180平，精装修，暂无报价。
未来入市新房：
万科新地块，建筑面积小于18.91万方，容积率＜1.8，楼面价3118元，案名或叫万科翡翠长安。容积率偏低，或将修建洋房、小高产品。
远洋新地块，建筑面积不超过3.18万方，容积率＜1.39，楼面价5560元，或将修建洋房\别墅低密度社区。
片区新房成交价：12000-15000元\平米。
二手房主要社区：
上海滩花园
片区规模较大的社区，目前二手房成交均价13779元。
德尚世家
二手房成交均价13186元。
万科翡翠湾（还未交房）
2017年年底售罄，有高层和大平层、洋房三种产品，去年新房成交均价11000元。（含精装修）
片区优劣势解读
去莱山佳世客约5分钟，海边10分钟车程
莱山往南、高速以北仅剩的地块
万科、远洋新地块楼面价高达3118、5600元
片区目前往观海路、迎春大街的交通还未完善
目前两个片区的大型商业配套都需要驱车5-10分钟。
问题来了，两个片区买哪好？
我们的结论：两个片区均属莱山区，价格相差3000-5000元\平米，如果不是非要靠在芝罘区工作\生活或者非要买能看山、看湖的房子，目前三滩片区性价比或许会更高，更适合刚需客户。（看价格）
最后，莱山供应增加如何搅动烟台楼市？
我们的判断：芝罘南、高新区、牟平区在2016-2018年接收了许多因为莱山价格高买不起或莱山区没有新房可买的外溢客户，若莱山区新盘售价不高得太离谱，莱山新房的供应量增加势必将影响临近三区的新盘销售。
烟台楼市，进入莱山表演时刻！
人物简介：
任骁：烟台天华房产创始人，一个生活在烟台的重庆人，经历数十个城市的地产起伏，写一点烟台楼市观察和心得。（微信搜索“烟台新楼市”，查看更专业、客观、全面的烟台楼市解读）
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