北京楼市317新政两周年:房价总体保持稳定

聚焦 本报记者 王松才

3月17日，距离北京出台史上最严厉楼市调控政策的“317新政”已经两周年，两年的时间里，北京的房地产市场发生了较大的变化，但房价从之前的疯涨变得更加稳定，市场交易量出现下滑。整体而言，317新政两周年，北京的房地产市场整体保持了稳定状态。

交易回升

据我爱我家市场研究院的统计：317新政实施首年，月均网签数量降至1万套以下，新政实施第二年，月均网签套数较首年上升33%，与近五年平均水平基本持平，但与2016年月均网签套数22703套仍有较大距离，不足2016年月均水平六成。

新政两年后，市场对政策消化基本完成，交易量稳步回升至正常水平，但与火爆的2016年相比仍差距较大，市场从过热状态到新政首年的过冷状态，如今回归到微冷状态。

贝壳研究院统计显示，317新政后北京房地产市场成交调整至历史中等水平。317调控后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期，市场又出现一波轻微回升。

此外，随着需求在春节后的集中释放，北京二手房成交量已于3月排名前列周回落，后期市场成交大概率出现正常下降。从历史成交来看，当前成交量在历史周期中处于中等水平，市场不存在过热迹象。

房价总体稳定

我爱我家市场研究院认为，317新政实施首年，北京全市二手房均价下调，首年降幅约为18%，新政第二年，房价基本保持稳定，目前均价水平与2018年3月基本持平，保持稳定。房价在2018年上半年曾出现小幅上涨，下半年小幅回落，到目前处于价格比较稳定的状态。

贝壳研究院的数据显示，2017年“317”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

我爱我家研究院表示，与2016年相比，新政首年月均新增房源数量下降18%，月均新增客源数量下降36%。新政第二年比首年进一步下降，月均新增房源量下降12%，月均新增客源量下降28%。目前新增房源量基本处于历年平均水平，而新增客源量则处于历史低位。综合来说，二手房供应端变化不大，需求端明显收缩，看房次数增加，购房决策较慢，市场观望气氛浓厚，成交周期较长。

可见，楼市严控两年来，市场各项指标已达到调控预期，需求端处于观望状态，市场仍处微冷状态，后续可能会有一些政策微调，促使市场热度回归正常水平，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

在58安居客房产研究院资深分析师李震看来，“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本”，且力度可谓少有，招招剑指投资投机性炒房。

除了量价变化，“3·17新策”还带来了购房心态的变化。“市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态。此外，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主报价开始理性，成交周期也开始变长。”李震表示。

增加新房供应可稳定市场

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也已超10%。从这次调控中，市场可以得到一些启示。

买房并非永远稳赚不赔。此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资客，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还须谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。

新房供给增多可以缓解市场紧张情绪。2018年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。二手房交易具有乘数效应，新房供应少会导致二手房成交占比大，市场波动往往较大。所以保持一定量的新房是稳定市场的基础，均衡的新房及二手房市场供应结构很重要。

房贷是短期市场的决定因素。2016年“930”调控仅略提高了首套房的首付比，区别了普通和非普住宅的首付比，政策力度相对较弱，从而市场回落期较短。而“317”政策出台了“认房认贷”政策，大幅提高了卖一买一的换房者首付比，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。故“认房认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。

刚需是市场的底火。从历次调控后，市场回温均是刚需入场，市场的起伏主要是看刚需能否或以什么速度进入市场。引导刚需平稳释放，对于保持市场的平稳很重要。

换房是市场交易主力。换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。