【烟台新楼市】我看空烟台楼市的那些年,错过了1000万。

烟台楼市新焦点 2018-09-07 14:20:35
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人物简介: 任骁:烟台天华房产创始人,一个生活在烟台的重庆人,经历数十个城市的地产起伏,写一点烟台楼市观察和心得。(微信搜索“烟台新楼市”,查看更专业、客观、全面的烟台楼市解读)

这些年成功的事是走了十几个城市,看了几百个地产项目,懂一点地产知识。

最失败的事应该有两件:

七年前,没把房子当资产

四年前,看空烟台楼市

1.

没把房子当资产

几年前我和许多刚毕业的大学生一样,梦想是毕业后买套房,有个像样的家。然而工作有点积蓄后我花的较大一笔钱:买了辆车

当时在江苏工作,钱花光了,房子的事就搁置了。和无锡、常州两个城市超低价的房产擦身而过。

当然12、13年这两个城市的楼市也异常的惨淡,两座城市都在全国十大鬼城之列。

随后,我来到了烟台,发现还有比无锡、常州市场更惨淡的城市—烟台。

房子是用来住的”这件事在我内心里是无比的坚定!因为那几年去过的城市买房看起来都不赚钱,何况我一个刚毕业的大学生有什么钱投资房产呢。

那几年地产市场一直很低迷,前辈们都说“地产黄金十年已经过去了,现在是白银时代”,天天被各种洗脑。

直到我买了人生的排名前列套房子,没挑城市、没挑区域、没挑项目,找朋友帮忙买了19楼,自己住。

房子在苏州,而我后来一直在烟台工作,因此买完后一直就没太关注。

直到朋友说:房价已经2万多了。

这是我排名前列次感觉:买房可以赚钱

这几年我大部分时间研究楼市,看书,看项目,看报告,找前辈请教,最终似乎明白一件事:房子是一种资产,或许可以抵御通货膨胀

通货膨胀, 指在货币流通条件下,因货币供给大于货币实际需求,也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值,而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给(供远小于求)。

通货膨胀一般以CPI也就是居民消费价格指数作为重要指标衡量膨胀的程度。良性的通货膨胀能够刺激经济,同时居民财富一定程度的缩水。

我们看看历年CPI增长数据:

再看看另一个数据M2,即广义货币=流通中的现金+企业活期存款+准货币(定期存款、居民储蓄、其他存款):

从这两个数据我们可以看出:

货币一直在大量超发、物价一直在上涨。

过去二十年全国房价涨幅如下表:

近十年仅有2008年金融危机房价涨幅不如CPI,2014年略低于CPI涨幅,其余8年房价涨幅都远远高于CPI,而房价的涨幅其实是在抵御货币超发引发的人民币贬值。

不出意外货币还是持续超发,CPI依旧继续上涨,我们口袋里的钱仍然会越来越不值钱。

到目前为止至少我个人还没有找到其他更好的代替房子抵御通货膨胀的商品。

房子是用来住的,但房子也是一种资产,谁都不能否定这个事实。

2.

四年前为什么看空烟台楼市

成交数据

2011-2013年烟台房地产市场总成交量均只有2万多套,2014全年刚好越过3万套大关,截止到2014年年底全市存量房去化周期将近36个月,整体市场可谓冷淡。

大开发商数量

2014年烟台的品牌开发商有万科、龙湖、世贸、中海、金地、招商、中冶、中铁、保利等,除了万科中海有超过2个项目,其他开发商大多只有一个项目,烟台房地产的大部分市场份额被小开发商占据。碧桂园、富力、恒大、融创等开发商都是后来才进入烟台的。

进来的开发商想走,没来的也不想来,这是14年我看到的现状。

人口情况

2016年年底烟台主城人口总共187万,6年时间只增长了不到10万,主城区人口增长十分缓慢。

被称为大学城的地方只有两所大学:烟台大学和山东工商学院,加起来6万人,稍远一点的滨州医学院大学生数量不到1万人,芝罘区的鲁东大学3万人,主城还有几所职业学校,烟台大学生人数少且没有一本院校。

种种原因,四年前我是看空烟台楼市的,我接触过的70%的地产人应该和我一样:不敢轻易买房投资。

那两年我接触过的楼盘:

高新区中海国际社区,4950元\平米

高新区力高阳光海岸,4800元\平米

芝罘区富有花园,8000元\平米

莱山区金地格林世界,5500元\平米

莱山区祥龙万象城,8000元\平米

等等。

谁料,棚改+一二线城市限购人口外溢+改善需求爆发给烟台这座城市带来了发展机会,房价从6000元马不停蹄的涨到1万多,翻了一倍。

可见,未知的预期效应对楼市的影响真的远远大于现实的题材。

应该有很多人和我一样:在烟台房价四五千的时候,没买房。

有个应届毕业生说:还没来得及等我开始工作开始赚钱,房价就涨上去了。

感叹懂得太少,或者出生太晚。

之前带过一个应届毕业生,16年9月看上了烟台芝罘某小区的房子,单价9000元,交了订金后家人死活不同意买房,现在房子已经15000元\平米了。他说:错过了人生中排名前列个100万。

同样我带过的另一个应届毕业生毕业后做了销售,这四年下来自己加上家里凑钱总共买了3套房。

他们两现在的差距可想而知。

有朋友说,当初就该买一栋楼现在往外卖。

我说:最省事的是买几块地。

无奈那时格局和实力匹配不上这份野心。

虽然烟台房价这两年翻了一倍,买房的人都赚到了钱,我也错过了那所谓的1000万。

我仍然保持对烟台楼市的中立态度,烟台主城的人口确实不多,在留住和吸引年轻人这件事上也一直很弱,后劲不免让人担忧。

对投资者:第三套以上的投资建议不要太疯狂了,除非你只能把钱放银行。

对刚需:努力赚钱买人生的排名前列套房吧。

无论如何房价不会再回到四年前,没买上房或者错过了烟台楼市的这一轮暴涨但也应该要活得很开心,这是我们每个普通人应该有的生活态度。

人物简介:

任骁:烟台天华房产创始人,一个生活在烟台的重庆人,经历数十个城市的地产起伏,写一点烟台楼市观察和心得。(微信搜索“烟台新楼市”,查看更专业、客观、全面的烟台楼市解读)

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