【烟台新楼市】你犹豫的楼市横盘期,正是他人等待的买入机会。

过去20年地产行业的周期性很明显：

牛市2年，横盘4年。

买房遇到牛市，怎么买都能赚钱。

横盘期呢，如何买到安全且有升值空间的房子？

去年12月，我在牟平区看上一套无论市场如何走半年都能涨30万的房子。

房子情况如下：

小区：檀珑湾

地段：牟平北（被融创、安德利、龙湖环绕）

房龄：2014年交房

户型：138平，大三居

楼层:  14楼

户型还不错，南北通透

你猜多少钱？

挂牌价78万！

折合单价5600,最后谈到总价68万，业主包税，折合单价仅有4900元！(现在如果还有这样的房子请给我来一栋)

我对朋友说：这套房子较快明年出手，或许可以升值至少20万。

当然，并没有人相信。

然后我认认真真给他们分析了一个小时。

理由一

（图片来源于网络）

去年11月底莱山区的新房均价大约是12269元,高新区大约9101元,而牟平呢，大约6000元。

去年全烟台涨幅较高的是莱山、高新、开发三区,牟平和福山基本没有涨,因为去年一年牟平和福山都在去库存,那些积压了多年的开发商把压箱底的房子全拿出来卖了：快速去化、回笼资金。牟平去年出来了很多4000-6000元\平米可售的房子，所以均价一直没办法涨起来。

牟平和莱山的距离大约是25分车程,牟平和高新仅仅隔了一条河,暂且理解为5-10分钟车程吧，那么莱山新房卖12000元，高新区新房卖9000元,牟平应该卖多少钱？均价6000元合适吗？

肯定不合适！推断牟平房价在2018年一定会补涨,和高新差距大约在1000-2000元之间相对合理。

牟平补涨，檀珑湾所在的板块肯定也会涨。

理由二

檀珑湾对面的龙湖去年有两栋高层已经交房，有的房子已经开始进入二手房市场，大约售价在7000元\平米，客户络绎不绝。

檀珑湾在龙湖正对面，步行5分钟的距离，龙湖卖7000元，檀珑湾卖多少合适？5000元合适吗？

冒着寒风我跑了两趟檀珑湾小区去内部考察，该小区和龙湖比的劣势在于：物业一般、绿化没人维护、入住率低、小区的生活配套需要步行5分钟去龙湖商业街。

其他都还可以,甚至在配套和位置方面我觉得比石药、中梁、蓝光等开发商都有优势。以上那些劣势值2000块钱吗?

我觉得不值,顶多值1000元。

所以当时檀珑湾理论上是一个被长期低估价格的楼盘。

檀珑湾小区应该也会补涨。

理由三

我认识几个应届毕业生,他们都在牟平买了房子,不是投资也不是给父母养老,就是很刚的刚需,首付20万他们只买得起牟平的房子了,因为性价比高选择牟平,他们是买来住的!

未来在价格拉开差距的情况下, 莱山、高新区的刚需客户会外溢去牟平,尤其牟平北买房子。

进一步证实:檀珑湾会补涨，且有购买客群。

8个月之后的现在，檀珑湾的挂牌价是:

现在来看至少应该可以卖到7000元\平米，甚至更高，8个月时间，涨幅2000元\平米*138平米，总价至少升值27.6万元。

现在烟台的房地产市场走到了一个十字路口,向左向右还是原地徘徊都在一念之间,如何在楼市横盘期购房，我的最真诚的建议是：挑选有补涨空间的小区。

挑选有补涨空间的板块、小区不仅仅是牛市好用,在市场不好的时候会更实用更安全，因为他不是在赌未知的未来，而是基于现在的市场等时间到来而已。

短期被低估的板块、短期被低估的小区，或许会是淡季较好的投资产品。

当然若想挑选到这样的楼盘，你需要对区域足够了解，甚至花很多时间实地考察和分析对比。

买房，真是个不折不扣的技术活+体力活。

无论买房是刚需、改善还是投资，每个人都一定想挑选到最安全、较具有投资价值的房子，再分享三个建议：

补涨小区里挑选性价比较高的

上文分享的檀珑湾最后谈到4900元的价格其实也并不容易，当时小区的均价大约在5500元左右，房东年底着急用钱所以价格比较低，我内心最理想价格是4600元，可惜最后没谈拢。

每个小区其实都能找到性价比高的房源，只是有时候你要多找、砍价、甚至等待时机。

限价楼盘

烟台从2017年8月开始执行新房限价政策,限价政策抑制了新房的涨幅,但却没办法限制二手房,所以市场出现很多一二手房倒挂的楼盘,二手房卖14000元,新房卖12000元,这也是为什么南京\成都500套房有5000个人摇号的原因。

当然你需要去评估二手房是真的可以卖到14000元的价格,还是有价无市,避免入坑。

首次开盘

大部分开发商多半都会采取低开高走的销售思路,尤其大开发商,原因很简单:

操盘人是职业经理人，他们的考核指标80%都是销售额和任务完成率而非利润率,不愿意一开始就卖高价是人性使然。90%的楼盘首次开盘的价格都是较低的,尤其项目体量即规模比较大的小区。

地产这个行业太容易被ZC影响,谁都不知道什么时候市场会变冷,若在市场好的时候卖太贵,市场不好的时候降价是不容易的,开发商宁愿一点点涨上去,也不愿先高后低,因为降价不仅影响前期购买过的客户,也会影响后期购房者对开发商和项目升值的信心。

巴菲特定律说：在其他人都投了资的地方去投资，你是不会发财的。

我的原则是：超过20万的投资，安全排名前列。

人物简介：

任骁：烟台天华房产创始人，一个生活在烟台的重庆人，经历数十个城市的地产起伏，写一点烟台楼市观察和心得。（微信搜索“烟台新楼市”，查看更专业、客观、全面的烟台楼市解读）